1 Grundsätzliches
Bei Grundstücken im Privatvermögen können die Unterhaltskosten abgezogen werden. Als Unterhalt abziehbar sind die Kosten, die der Werterhaltung und damit der Sicherung des Einkommens aus Grundeigentum dienen. Zu den Unterhaltskosten gehören insbesondere die Auslagen für Reparaturen und Renovationen, soweit sie nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen.
Der Unterhaltsabzug umfasst sämtliche Aufwendungen, die der Instandhaltung oder der Instandsetzung eines Grundstücks dienen. Müssen einzelne Gebäudeteile ersetzt werden, weil sie sich nicht mehr instandsetzen lassen, zählen auch die Aufwendungen für den gleichwertigen Ersatz zu den abziehbaren Unterhaltskosten.
Von den Unterhaltskosten abzugrenzen sind die Kosten für Massnahmen, die darauf abzielen, einen höheren Nutzungswert zu erhalten (wertvermehrende Aufwendungen) oder einen Neubau bzw. Umbau darstellen. Solche Kosten stellen im Hinblick auf die Einkommenssteuer nicht abzugsfähige Anlagekosten dar.
2 Abgrenzungen
2.1 Wertvermehrende Aufwendungen
Findet gleichzeitig mit der Instandhaltung, Instandsetzung oder dem Ersatz von Gebäudeteilen eine Wertvermehrung statt (höherer Nutzungswert), ist der wertvermehrende Anteil auszuscheiden. Wertvermehrende Aufwendungen stellen Anlagekosten dar und sind nicht als Unterhalt abziehbar.
2.2 Neubau und "wirtschaftlicher Neubau"
Die Aufwendungen für einen Neubau stellen Anlagekosten dar und sind nicht als Unterhalt abziehbar.
Bei Um- oder Ausbauten, die wirtschaftlich einem Neubau gleichkommen, wurde in der Praxis bisher ein Abzug von Unterhaltskosten abgelehnt. Die gesamten Kosten wurden als wertvermehrende Aufwendungen betrachtet. In der Rechtsprechung werden die Fälle des wirtschaftlichen Neubaus sehr zurückhaltend definiert (vgl. z.B. BGE 2C_153/2014 vom 4. September 2014). Ob eine Gesamtsanierung als wirtschaftlicher Neubau zu qualifizieren ist, hat in der Vergangenheit immer wieder zu Diskussionen Anlass gegeben. Weil griffige Kriterien für eine eindeutige Beurteilung kaum möglich sind, soll in der Praxis ab sofort auf eine entsprechende Qualifikation verzichtet werden. Künftig wird auch bei weitgehenden Sanierungen in jedem Fall geprüft, ob und in welchem Umfang die ausgeführten Arbeiten dem Erhalt des bestehenden Gebäudes dienen. Der Nachweis der entsprechenden Kosten obliegt der steuerpflichtigen Person.
2.3 Umbau
Die Aufwendungen für einen Umbau stellen Anlagekosten dar und sind nicht als Unterhalt abziehbar. Ein Umbau liegt insbesondere dann vor, wenn äussere oder innere Grundrissveränderungen vorgenommen werden.
Werden im Rahmen eines Umbaus gleichzeitig auch Unterhaltsarbeiten vorgenommen, sind die Kosten für diese Unterhaltsarbeiten auszuscheiden. Die anteiligen Kosten für den Unterhalt sind steuerlich abziehbar. Als steuerlich abziehbare Unterhaltskosten gelten in diesen Fällen:
a) Die Kosten für den Unterhalt von Gebäudeteilen, welche von der Grundrissveränderung nicht betroffen sind (Beispiel: Bei der Renovation von Küche und Wohnzimmer wird die trennende Mauer herausgenommen. Die Kosten sind mit Ausnahme der Kosten für die Entfernung der Mauer als Unterhalt abziehbar);
b) Die Kosten für den Ersatz von Gebäudeteilen, welche von der Grundrissveränderung nicht betroffen sind (Beispiel: Bei der Totalrenovation einer Liegenschaft werden Mauern ersetzt. Wird eine Treppe wegen der Sanierungsbedürftigkeit - und nicht wegen dem Umbau - ersetzt, sind die Kosten als Unterhalt abziehbar);
c) Die anteiligen Kosten eines Umbaus, wenn der Umbau eine direkte Folge der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebäudeteiles ist (Beispiel: Ein defektes Flachdach wird durch ein Satteldach ersetzt. Die direkt durch die Sanierungsbedürftigkeit verursachten Kosten sind abziehbar. Der gleichzeitig entstandene Mehrwert gilt als Anlagekosten und ist nicht abziehbar. Andere praktische Anwendungsfälle sind kaum denkbar).
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Fassung vom 27.03.2015