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Abzüge bei Vermietung möblierter Liegenschaften

1 Liegenschaften im Privateigentum

Wer eine Liegenschaft im Privateigentum vermietet oder verpachtet, muss den vereinnahmten Zins als Einkommen versteuern.

Steuerlich abziehbar sind die mit der Liegenschaft zusammenhängenden Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (siehe Wegleitung Ziff. 7 ff. und Merkblatt 5).

Wird zusammen mit der Liegenschaft auch Mobiliar vermietet (möblierte Liegenschaft), werden die höheren Unterhaltskosten (Abnutzung des Mobiliars) durch folgende zusätzliche Pauschalabzüge berücksichtigt:

- Möblierte Geschäftsliegenschaften (Restaurant, Laden etc.): 10 % des Bruttomietertrags.
- Möblierte (Ferien-)Wohnungen: 20 % des Bruttomietertrags.

2 Mietwohnungen

Wer als Mieterin oder Mieter eine Liegenschaft oder Teile davon an Dritte weitervermietet, muss den vereinnahmten Zins ebenfalls als Einkommen versteuern. Das gilt sowohl bei einer dauerhaften Vermietung als auch bei einer vorübergehenden Vermietung z.B. via Airbnb oder über eine andere Beherbergungsplattform.

Steuerlich abziehbar sind die mit dem Mietobjekt während der Zeit der Drittvermietung verbundenen eigenen Kosten (Mietzins und Nebenkosten). Bei der Vermietung eines einzelnen Zimmers können die anteiligen Kosten in Abzug gebracht werden (In der Regel: Kosten für die Wohnung geteilt durch Anzahl Zimmer).

Wird zusammen mit der Liegenschaft auch Mobiliar vermietet (was regelmässig der Fall sein dürfte), kann die  Abnutzung des Mobiliars durch einen zusätzlichen pauschalen Abzug von 20% des Nettomietertrags (vereinnahmter Mietzins abzüglich der mit dem Mietobjekt verbundenen eigenen Kosten) geltend gemacht werden. In der Steuererklärung ist der so berechnete Betrag als "weitere steuerbare Einkünfte" anzugeben.

3 Beispiele

3.1 Vermietung einer Geschäftsliegenschaft

Person A vermietet nach der Pensionierung seinen Restaurantbetrieb samt Mobiliar für CHF 60'000 pro Jahr:

Bruttomietertrag für Lokal und Mobiliar 60'000     
Pauschalabzug für Abnutzung des Mobiliars (10 % von CHF 60'000) 6'000
Nettomietertrag 54'000
Tatsächliche Kosten für Unterhalt der Liegenschaft 5'000
Steuerbarer Nettomietertrag 49'000

3.2 Vermietung einer Ferienwohnung

Person B vermietet eine möblierte Ferienwohnung während drei Monaten zu CHF 3'000. Der Eigenmietwert für neun Monate beträgt CHF 6'000. Die Liegenschaft ist älter als zehn Jahre.

Bruttomietertrag für möblierte Ferienwohnung 3'000
Pauschalabzug für Abnutzung des Mobiliars (20 % von CHF 3'000) 600
Nettomietertrag 2'400
Eigenmietwert (neun Monate) 6'000
Bruttogebäudeertrag gesamt 8'400
Pauschalabzug für Unterhalt (20 % von CHF 8'400) 1'680
Steuerbarer Nettogebäudeertrag 6'720

 3.3 Vermietung eines Zimmers in der Mietwohnung (z.B. via Airbnb)

Person C vermietet ein möbliertes Zimmer seiner Mietwohnung während insgesamt vier Monaten. Der vereinnahmte Mietzins beträgt CHF 4'500.  

vereinnahmter Mietzins für möbliertes Zimmer 4'500
Eigene Kosten für das Zimmer (Anteil Miete, Strom etc./vier Monate) 3000
Nettomietertrag 1'500
Pauschalabzug für Abnutzung des Mobiliars (20 % von CHF 1'500) 300
Steuerbarer Nettoertrag 1'200
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Fassung vom 31.08.2017

 

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