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Dumontpraxis (gültig bis 31.12.2008)

1 Rechtliche Grundlagen

Gemäss Art. 1 Abs. 3 der Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten VUBV von Grundstücken sind in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft die Unterhaltskosten (siehe dazu Art. 1 Abs. 1 Bst. a - f VUBV) nur zur Hälfte abziehbar. Beim unentgeltlichen Erwerb Art. 131 StG und beim Erwerb vom Ehegatten Art. 134 Bst. b StG ist der volle Abzug zulässig, sofern dieser auch der Rechtsvorgängerin bzw. dem Rechtsvorgänger zugestanden hätte.

Wichtig: Die Dumontpraxis kommt ab Steuerjahr 2009 nicht mehr zur Anwendung; die Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (VUBV) ist per 1. Januar 2009 entsprechend geändert worden. Unterhaltskosten, die in früheren Steuerjahren (vor 1.1.2009) in Rechnung gestellt worden sind, werden jedoch noch nach den Regeln der Dumontpraxis beurteilt.

2 Allgemeines zur Dumontpraxis

Die Steuerverwaltung beschränkt die Dumontpraxis entsprechend einem Urteil des Bundesgerichts vom 24. April 1997 (BGE 123 II 218) auf klare Fälle neu erworbener, vom Voreigentümer im Unterhalt vernachlässigter Liegenschaften. Für das Vorliegen einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft können insbesondere das Alter, die Betragshöhe im Verhältnis zum Erwerbspreis, Art und Umfang der Arbeiten, die Höhe des Erwerbspreises oder fehlende grössere Unterhaltsarbeiten in den letzten zehn bis zwanzig Jahren als Hinweise dienen.

Die folgenden, nicht abschliessend genannten Kriterien sprechen für die Annahme einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft, können aber im Einzelfall widerlegt werden:

  1. das Alter der Liegenschaft übersteigt dreissig Jahre;
  2. machen die Unterhaltsarbeiten im Verhältnis zum Erwerbspreis einen wesentlichen Anteil aus (25% und mehr), ergeben sich Anhaltspunkte für aufgeschobenen Unterhalt. Der Prozentsatz kann bei Teilsanierungen kleiner sein;
  3. Art und Umfang der Arbeiten, wie das Vorliegen einer Gesamtsanierung, bei der die Renovation von Gebäudeteilen oder der Ersatz von Einrichtungen mit längerer Lebensdauer (>15 Jahre) vom Voreigentümer aufgespart worden sind. Das längere Aufsparen dieser Arbeiten führt zu aufkumuliertem Unterhalt und damit zu einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft;
  4. der Erwerbspreis liegt deutlich unter dem Niveau gut erhaltener Liegenschaften;
  5. Mietzinserhöhungen folgen nach durchgeführter Renovation. Der neue Vermieter renoviert eine Liegenschaft zur Erzielung eines Mehrertrages. Ziel ist hier nicht die Werterhaltung der Liegenschaft, sondern die Verbesserung der Einkommensquelle;
  6. grössere Unterhaltsarbeiten (nur Pauschalabzug) des Rechtsvorgängers in den letzten zehn bis zwanzig Jahren fehlen;
  7. der amtliche Wert berücksichtigt eine hohe Altersentwertung;
  8. die Instandstellungsarbeiten führen zu einem markanten Anstieg des amtlichen Werts.

Als abziehbarer Unterhalt gelten:

  1. Renovationsarbeiten oder der Ersatz von Einrichtungen, die entsprechend ihrer durchschnittlichen Lebensdauer anfallen. Nur deren Aufsparen über längere Zeit hinweg kann zu einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft führen;
  2. regelmässige periodische Arbeiten, die bei Mieterwechsel häufig vorgenommen werden, wie Maler-, Tapezierer- oder Bodenlegearbeiten;
  3. der Ersatz von Einrichtungen mit kürzerer durchschnittlicher Lebensdauer (bis 15 Jahre), wie Küchenapparate, Waschautomaten oder Tumbler.
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3 Bemessung der Dumontfrist

Zur Bemessung der Dumontfrist von fünf Jahren ist einerseits der Erwerbszeitpunkt (Eintrag im Grundbuch) massgebend und andererseits für allfällige Unterhaltsarbeiten das Datum der Rechnung des Handwerksbetriebes.

4 Keine Dumontfrist bei Steueraufschubtatbeständen

Bei Schenkung, Erbgang, Erbteilung und Erbvorbezug (Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft) gemäss Art. 131 Bst. b StG oder Liegenschaftsübertragung zur Tilgung güterrechtlicher Forderungen nach Art. 134 Bst. b StG wird keine Dumontfrist angewendet. Der Erwerber wird steuerrechtlich wie ein Universalsukzessor behandelt und übernimmt die dem Grundstück haftenden latenten Steuerlasten.

5 Dumontfrist bei Nutzniessung

Bei einer Nutzniessung zeigt sich die Anwendung der Dumontfrist wie folgt:

Entgeltliche Einräumung einer Nutzniessung:

Grundeigentümer: Keine Dumontfrist
Nutzniesser: Dumontfrist läuft

Unentgeltliche Einräumung einer Nutzniessung:

Grundeigentümer: Keine Dumontfrist
Nutzniesser: Keine Dumontfrist

Nutzniessungsvorbehalt bei Verkauf:

Grundeigentümer: Dumontfrist läuft
Nutzniesser: Keine Dumontfrist

Nutzniessungsvorbehalt bei Erbvorbezug/Schenkung/Erbteilung:

Grundeigentümer: Keine Dumontfrist
Nutzniesser: Keine Dumontfrist

 

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