Entschädigungen bei Auszonungen-Umzonungen
1 Zivilrecht
Das Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) sieht in Art. 5 Abs. 2 vor, dass Planungen, die zu einer materiellen Enteignung führen (Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen), voll entschädigt werden. Fliesst als Folge einer Auszonung/Umzonung (z.B. von der Bauzone in die Landwirtschaftszone) eine Entschädigung, ist davon auszugehen, dass es sich um eine materielle Enteignung handelt. Beschränkungen, die weniger weit gehen als eine materielle Enteignung, sind Beschränkungen von untergeordneter Bedeutung. Diese sind entschädigungslos zu dulden (Art. 136 BauG).
2 Steuerrecht
2.1 Grundstücke im Privatvermögen
2.1.1 Kantons- und Gemeindesteuern
Die Entschädigung unterliegt im Zeitpunkt der Entschädigung der Grundstückgewinnsteuer (Teilveräusserung nach Art. 130 Abs. 2 lit. b StG; Kommentar zum Berner Steuergesetz, Art. 130 N 19). Als Besitzesdauer kann jene des ausgezonten bzw. umgezonten Grundstücks angerechnet werden.
2.1.2 Direkte Bundessteuer
Es liegt eine Teilveräusserung eines Grundstücks vor. Die Entschädigung ist bei der direkten Bundessteuer nach Art. 16 Abs. 3 DBG steuerfrei.
2.2 Grundstücke im Geschäftsvermögen
2.2.1 Handelsrecht
Grundstücke des Geschäftsvermögens sind mit dem Buchwert in den Geschäftsbüchern geführt. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken entspricht der Buchwert in der Regel dem Anschaffungswert (Anschaffungswertprinzip), da unbebautes Land keine Wertminderung erfährt. Durch die Auszonung entsteht in diesen Fällen kein Abschreibungsbedarf.
Die Entschädigung ist bei Grundstücken im Geschäftsvermögen handelsrechtlich wie folgt zu buchen:
- Flüssige Mittel / ausserordentlicher Ertrag
Wenn das Grundstück bereits als Bauland gekauft wurde, wäre dem Wertverlust mit einer Abschreibung Rechnung zu tragen (Buchung: Abschreibung / Grundstück). Die Abschreibung würde die Entschädigung zumindest teilweise kompensieren. Wurde eine anlässlich der Einzonung durch die Gemeinde erhobene planungsbedingte Mehrwertabschöpfung aktiviert, kann diese handelsrechtlich im Zeitpunkt der Auszonung erfolgswirksam ausgebucht werden (Buchung: ausserordentlicher Aufwand / aktivierte Mehrwertabschöpfung).
2.2.2 Kantons- und Gemeindesteuern
Die Entschädigung unterliegt im Zeitpunkt der Entschädigung der Grundstückgewinnsteuer (Art. 21 Abs. 3 StG i.V.m 130 Abs. 2 lit. b StG). Als Besitzesdauer kann jene des ausgezonten Grundstücks angerechnet werden.
2.2.3 Direkte Bundessteuer
Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen sind grundsätzlich steuerbar (Art. 18 Abs. 2 DBG). Gemäss Art. 18 Abs. 4 DBG werden Gewinne aus der Veräusserung von landwirtschaftlichen Grundstücken nur bis zur Höhe der Anlagekosten den steuerbaren Einkünften zugerechnet. Wird ein Grundstück von der Bauzone in die Landwirtschaftszone ausgezont, liegt eine Teilveräusserung vor. Ob die Entschädigung für diese Teilveräusserung in den Anwendungsbereich von Art. 18 Abs. 4 DBG fällt, ist nach den Kriterien des ESTV Kreisschreibens Nr. 38 vom 17. Juli 2013 zu beurteilen.
2.3 Planungsmehrwertabschöpfung
Vgl. dazu den TaxInfo Beitrag „Planungsmehrwertabschöpfung“.
3 Entschädigungen auf Basis Privatrechtlicher bzw. öffentlich-rechtlicher Verträge
Entschädigungen, welche anlässlich von Auszonungen, jedoch nicht aufgrund von Art. 5 Abs. 2 RPG (materielle Enteignungen) bzw. einer analogen Bestimmung im kantonalen Recht entrichtet werden, werden durch das Gemeinweisen quasi freiwillig auf Basis eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ausgerichtet.
Die ausgerichteten Zahlungen entschädigen grundsätzlich keinen Wertverlust, sondern entgangene Gewinnmöglichkeiten in Zukunft. Die Entschädigung stellt keine Teilveräusserung dar. Somit kann hier kein steuerfreier Kapitalgewinn vorliegen.
Bei Grundstücken im Privatvermögen unterliegt die Entschädigung sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer der Einkommenssteuer nach Art. 19 Abs. 1 StG bzw. Art. 16 Abs. 1 DBG. Eine Verrechnung der Entschädigung mit einer allfällig durch die Gemeinde erhobenen planungsbedingten Mehrwertabschöpfung ist hier nicht angezeigt.
Bei Grundstücken des Geschäftsvermögens ist die Entschädigung erfolgswirksam zu buchen. Die Entschädigung ist sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer steuerbar (Art. 21 Abs. 1 StG bzw. Art. 18 Abs. 1 DBG).
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Fassung vom 08.08.2017