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Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau

1 Grundsatz

Die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau können ab dem Steuerjahr 2020 steuerlich abgezogen werden.

Abziehbar sind die beim Abriss eines Gebäudes angefallenen Rückbaukosten, wenn anschliessend ein Ersatzneubau auf dem gleichen Grundstück erstellt wird. Dies gilt nur, wenn das abgerissene Gebäude ganz oder teilweise ein Wohngebäude war. Rückbaukosten für den Abriss von rein gewerblich genutzten Gebäuden sind nicht abziehbar.

Als Ersatzneubau gilt ein Neubau mit gleicher Nutzungsart wie das abgerissene Gebäude, der innerhalb einer angemessenen Frist (in der Regel 2 Jahre) nach Abschluss des Rückbaus erstellt wird. Als gleichartige Nutzung gilt noch, wenn ein Wohngebäude abgerissen und durch den Neubau eines Wohngebäudes mit einem Anteil gewerbsmässiger Nutzung ersetzt wird. Keine gleichartige Nutzung liegt vor, wenn ein vormals unbeheiztes Gebäude (bspw. Scheune, Stall usw.) oder ein rein gewerblich genutztes Gebäude durch ein Wohngebäude ersetzt wird.

Nutzung vorbestehendes Gebäude  Nutzung Ersatzneubau Gleichartige Nutzung

Wohngebäude

Wohngebäude oder gemischt genutztes Gebäude (Anteil Wohnen und Anteil Gewerbe).

Ja 

Gemischt genutztes Gebäude (Anteil Wohnen und Anteil Gewerbe) 

Gemischt genutztes Gebäude (Anteil Wohnen und Anteil Gewerbe). Ein ausschliesslich Wohngebäude ist ebenfalls zulässig.

Ja


 

Unbeheiztes Gebäude (Bsp. Stall, Scheune, Autounterstand) 

reines Wohngebäude 

Nein

Rein gewerblich genutztes Gebäude (Bsp. Lagerraum, Bäckerei)

reines Wohngebäude

Nein

2 Welche Kosten können geltend gemacht werden?

Als abziehbare Rückbaukosten gelten die Kosten für

  • die Demontage, insbesondere der Lüftungs-, Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen;
  • den Abbruch des vorbestehenden Gebäudes;
  • den Abtransport des Bauabfalls;
  • die Entsorgung des Bauabfalls.

Der häufig in der Praxis erstellte Baukostenplan BKP kann bei der Zuweisung in die vier Kategorien zur Hilfe herangezogen werden.

Nicht als Rückbaukosten abziehbar sind die Kosten für die Altlastensanierungen des Bodens, Geländeverschiebungen, Rodung, Planierungsarbeiten sowie Aushubarbeiten.

3 Wie sind die Kosten in der Steuererklärung geltend zu machen?

Im Steuerrecht gilt gemäss allgemeiner Regel über die Verteilung der Beweislast, dass die steuerpflichtige Person steuer-mindernde und -aufhebende Tatsachen beweisen muss. Es ist daher Angelegenheit der steuerpflichtigen Person, für sämtliche geltend gemachten Kosten nachzuweisen, dass es sich um abziehbare Rückbaukosten handelt.

Die steuerpflichtige Person deklariert die Rückbaukosten in der Steuererklärung in einer separaten Abrechnung, gegliedert in die vier Kategorien (Demontage-, Abbruch-, Abtransport- und Entsorgungskosten).

Für die detaillierte Deklaration der einzelnen beim Abriss des Gebäudes angefallenen Kosten verwenden Sie bitte folgende Tabelle und legen Sie diese der Steuererklärung bei.

Tabelle zur Deklaration der Rückbaukosten

Die Rückbaukosten werden nur berücksichtigt, wenn bereits ein konkretes Projekt (bspw. Baubewilligung) für einen Ersatzneubau in angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) nachgewiesen wird. Besteht (noch) kein Projekt für ein neues Gebäude, kann kein Abzug gewährt werden.

Wird der geplante Ersatzneubau wider Erwarten nicht innert 2 Jahren vorgenommen, wird der Abzug nachträglich verweigert und ein Nachsteuerverfahren für die bereits veranlagten Steuerperioden eingeleitet.

Die Abzugsfähigkeit der Rückbaukosten ist untrennbar mit der Erstellung des Ersatzneubaus verbunden. Die Rückbaukosten können damit nur von derselben steuerpflichtigen Person geltend gemacht werden, die auch den Ersatzneubau realisiert.

4 Wann und wie lange werden die Kosten steuerlich berücksichtigt?

Die Rückbaukosten müssen in dem Steuerjahr, in dem die Rechnung gestellt wurde, geltend gemacht werden. Können die Rückbaukosten im Jahr der Rechnungsstellung steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden, wird der nichtberücksichtigte Teil  unter Umständen in den darauf folgenden zwei Steuerjahren berücksichtigt.

Übertragbarkeit von Grundstückskosten auf nachfolgende Steuerjahre

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Fassung vom 14.01.2021

 

 

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