Vermietung möblierter Liegenschaften
1 Einleitung
Die nachfolgenden Ausführungen gelten für alle Arten der Vermietung von möbliertem Wohnraum im Privateigentum. Also für möblierte Zimmer, Wohnungen oder Häuser, für dauerhafte Vermietung oder vorübergehende Vermietung z.B. via Airbnb, Booking o.ä.
Die üblichste Form der möblierten Vermietung ist die Vermietung von Ferienwohnungen oder -häusern. In der Steuererklärung sind deshalb Einkünfte aus der Vermietung möblierter Wohnräume als Einkünfte aus möblierten (Ferien-) Wohnungen zu deklarieren.
2 Einkommen aus möblierter Vermietung und Eigenmietwert
Wer Wohnräume im Privateigentum vermietet, muss den vereinnahmten Mietzins als Einkommen versteuern. In der Steuererklärung ist dafür der Bruttomietertrag, also die Summe der gesamten Mietzinseinnahmen (inklusive Nebenkosten u.ä.) anzugeben.
Sind die Wohnräume nur zeitweise vermietet und sonst selbst nutzbar, ist für diese Zeit der Eigenmietwert zu versteuern. Der Eigenmietwert kann um den Wert gekürzt werden, der auf die Dauer der Vermietung entfällt. In der Steuererklärung ist dafür ein entsprechender "korrigierter Mietwert" zu erfassen.
3 Abzug für möblierte Vermietung
Die mit der möblierten Vermietung zusammenhängenden Kosten werden durch einen pauschalen Abzug von 33,33 % vom Bruttomietertrag berücksichtigt. Dieser Abzug muss nicht geltend gemacht werden, er wird im Rahmen der Steuerveranlagung automatisch gewährt.
Mit dem «Abzug für möblierte Vermietung» werden insbesondere folgende Kosten abgegolten:
- Heizung, Wasser, Strom,
- Abnutzung (Abschreibung) Mobiliar, Wäsche, Geschirr usw.
- Reinigung/Lohn Reinigungspersonal/Reinigung durch Dritte
- Verbrauchsartikel der Vermietung (Reinigungsmittel, Lebensmittel, WC-Papier etc.)
- Gästeempfang / Repräsentationsspesen / Gästetransport
- Tourismusförderungsabgabe, Tourismusabgabe, Kurtaxe
- Vermittlungsgebühren, Werbung, Inserate, Prospekte
- Internet, Büromaterial, Porto, Telefon, EDV, Hard- und Software
- Mobiliarversicherung
- Betreibung/Inkasso
4 weitere Abzüge
Steuerlich abziehbar sind grundsätzlich alle mit der Liegenschaft zusammenhängenden Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten ( Merkblatt 5).
Durch den Abzug für möblierte Vermietung gelten jedoch alle im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden oder auf die Zeit der Vermietung entfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten gemäss Ziff. 12 Ausscheidungskatalog des Merkblatt 5 als weiterverrechnet. Sie können deshalb nicht nochmals als tatsächliche Kosten in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden.
Der Pauschalabzug ist uneingeschränkt möglich.
5 Beispiel
Eine möblierte Ferienwohnung wird während drei Monaten pro Jahr für insgesamt CHF 6'000 vermietet. Der Eigenmietwert der Wohnung beträgt CHF 12'000. Die Liegenschaft ist älter als zehn Jahre.
Eigenmietwert (12 Monate) | 12'000 |
Eigenmietwert für die Dauer der Vermietung (3 Monate) | - 3'000 |
korrigierter Eigenmietwert für neun Monate (in der Steuererklärung anzugeben) |
9'000 |
Bruttomietertrag - Mietzinseinnahmen (inkl. Nebenkosten u.ä.) |
+ 6'000 |
Abzug für möblierte Vermietung (33,33%) |
- 2'000 |
Bruttogebäudeertrag |
13'000 |
Pauschalabzug für die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (20%) |
- 2'600 |
Steuerbares Einkommen und Eigenmietwert aus der Ferienwohnung | 10'400 |
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Fassung vom 14.12.2023