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Vermietung möblierter Liegenschaften

1 Einleitung

Die nachfolgenden Ausführungen gelten für alle Arten der Vermietung von möbliertem Wohnraum im Privateigentum. Also für möblierte Zimmer, Wohnungen oder Häuser, für dauerhafte Vermietung oder vorübergehende Vermietung z.B. via Airbnb, Booking o.ä.

Die üblichste Form der möblierten Vermietung ist die Vermietung von Ferienwohnungen oder -häusern. In der Steuererklärung sind deshalb Einkünfte aus der Vermietung möblierter Wohnräume als Einkünfte aus möblierten (Ferien-) Wohnungen zu deklarieren.

2 Einkommen aus möblierter Vermietung und Eigenmietwert

Wer Wohnräume  im Privateigentum vermietet, muss den vereinnahmten Mietzins als Einkommen versteuern. In der Steuererklärung ist dafür der Bruttomietertrag, also die Summe der gesamten Mietzinseinnahmen (inklusive Nebenkosten u.ä.) anzugeben.

Sind die Wohnräume nur zeitweise vermietet und sonst  selbst nutzbar, ist für diese Zeit der Eigenmietwert zu versteuern. Der Eigenmietwert kann um den Wert gekürzt werden, der auf die Dauer der Vermietung entfällt. In der Steuererklärung ist dafür ein entsprechender "korrigierter Mietwert" zu erfassen. 

3 Abzug für möblierte Vermietung

Die mit der möblierten Vermietung zusammenhängenden Kosten  werden durch einen pauschalen Abzug  von 33,33 % vom Bruttomietertrag berücksichtigt. Dieser Abzug muss nicht geltend gemacht werden, er wird im Rahmen der Steuerveranlagung automatisch gewährt.

Mit dem «Abzug für möblierte Vermietung» werden insbesondere folgende Kosten abgegolten:

  • Heizung, Wasser, Strom,
  • Abnutzung (Abschreibung) Mobiliar, Wäsche, Geschirr usw.
  • Reinigung/Lohn Reinigungspersonal/Reinigung durch Dritte
  • Verbrauchsartikel der Vermietung (Reinigungsmittel, Lebensmittel, WC-Papier etc.)
  • Gästeempfang / Repräsentationsspesen / Gästetransport
  • Tourismusförderungsabgabe, Tourismusabgabe, Kurtaxe
  • Vermittlungsgebühren, Werbung, Inserate, Prospekte
  • Internet, Büromaterial, Porto, Telefon, EDV, Hard- und Software
  • Mobiliarversicherung
  • Betreibung/Inkasso

4 weitere Abzüge

Steuerlich abziehbar sind grundsätzlich alle mit der Liegenschaft zusammenhängenden Unterhalts-, Betriebs- und VerwaltungskostenMerkblatt 5). 

Durch den Abzug für möblierte Vermietung gelten jedoch alle im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden oder auf die Zeit der Vermietung entfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten gemäss Ziff. 12 Ausscheidungskatalog des Merkblatt 5 als weiterverrechnet. Sie können deshalb nicht nochmals als tatsächliche Kosten in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden. 

Der Pauschalabzug ist uneingeschränkt möglich.

5 Beispiel

Eine möblierte Ferienwohnung wird während drei Monaten pro Jahr für insgesamt CHF 6'000 vermietet. Der Eigenmietwert der Wohnung beträgt CHF 12'000. Die Liegenschaft ist älter als zehn Jahre.

Eigenmietwert (12 Monate) 12'000
Eigenmietwert für die Dauer der Vermietung (3 Monate) - 3'000
korrigierter Eigenmietwert für neun Monate
(in der Steuererklärung anzugeben)

9'000

Bruttomietertrag - Mietzinseinnahmen (inkl. Nebenkosten u.ä.)
(in der Steuererklärung anzugeben)

+ 6'000

Abzug für möblierte Vermietung (33,33%)

- 2'000

Bruttogebäudeertrag

13'000

Pauschalabzug für die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten (20%)
(in der Steuererklärung auszuwählen)

- 2'600
Steuerbares Einkommen und Eigenmietwert aus der Ferienwohnung 10'400

Hinweis

Wer als Mieterin oder Mieter möblierten Wohnraum an Dritte weitervermietet, muss den vereinnahmten Mietzins ebenfalls als Einkommen versteuern. Informationen hierzu finden Sie  im TaxInfo-Beitrag Untervermietung von Wohnräumen.

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Fassung vom 14.12.2023

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