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Traitement de la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre de l'imposition des gains immobiliers

1 La taxe sur la valeur ajoutée des aliénations immobilières

Par principe, les aliénations immobilières sont exclues du champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée (cf. art. 21, al. 2, ch. 20 de la loi fédérale du 12 juin 2009 régissant la taxe sur la valeur ajoutée (LTVA, RS 641.20). Ce principe connaît toutefois les exceptions énumérées ci-après.

Conformément à l'article 22 LTVA, toute personne physique ou morale peut opter pour l'assujettissement volontaire à la taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d'affaires réalisé sur des aliénations immobilières (option), à la condition que l'acheteur de l'objet ne l'utilise pas exclusivement à des fins privées. En cas d'option pour l'assujettissement, la taxe sur la valeur ajoutée est ajoutée au prix de vente lors de l'établissement de l'acte de vente notarié. Il est aussi possible d'opter pour l'assujettissement à la TVA des revenus locatifs d'un immeuble (art. 21, al. 2, ch. 21 LTVA), lorsque le locataire de l'objet ne l'utilise pas exclusivement à des fins privées. Si les conditions de la déduction de l'impôt préalable cessent ultérieurement d'être remplies suite à un changement d'affectation de l'immeuble (prestation à soi-même), la déduction de l'impôt préalable doit être corrigée à la date de la disparition des conditions. L'impôt préalable déduit auparavant, y compris les parts de cet impôt corrigées à titre de dégrèvement ultérieur, doit être remboursé (art. 31, al. 1 LTVA). L'aliénation d'un immeuble jusque-là assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée a les mêmes conséquences. Il y a prestation à soi-même lorsque l'assujetti vend un tel immeuble à une personne non assujettie à la TVA, car il est de fait à l'origine d'un changement d'affectation, ne serait-ce que peu de temps avant l'aliénation.
Si l'immeuble a été utilisé pendant la période comprise entre la réception de la prestation et la date de disparition des conditions de la déduction de l'impôt préalable, le montant de l'impôt préalable doit être ramené à sa valeur résiduelle. Pour calculer la valeur résiduelle du montant de l'impôt préalable en cas de prestation à soi-même, il faut lui appliquer un amortissement linéaire de 5% par année civile écoulée. Pour ce qui est de l'assiette de la taxe sur la valeur ajoutée, notons que la valeur du terrain comprise dans le prix de vente est expressément exclue du champ d'application de la taxe.

Exemple:
l'immeuble acquis le 1.3.2004 au prix de 1'076'000 CHF, TVA comprise, a d'abord été utilisé à des fins assujetties à la TVA (avec option). L'impôt préalable de 76'000 CHF a été déduit. L'immeuble a été vendu à une personne non assujettie à la TVA au 1.10.2010 (fait constitutif du changement d'affectation - immeuble désormais utilisé exclusivement à des fins privées). Il y a donc prestation à soi-même avec réduction de l'impôt préalable. Calcul: impôt préalable déduit 76'000 CHF; valeur résiduelle des 6 années écoulées x 5% = 30% de 76'000 CHF, ce qui donne 22'800 CHF; correction de l'impôt préalable (à rembourser) 53'200 CHF.

2 Prise en compte de la TVA lors de l'imposition des gains immobiliers

Lorsque la TVA est payée (sauf les montants de la taxe à récupérer), elle est une dépense d'investissement. Elle peut donc être inscrite à l'actif. Par contre, si la taxe sur la valeur ajoutée n'est pas payée du fait qu'elle est déductible au titre de l'impôt préalable, elle ne constitue ni des dépenses d'investissement, ni une part du produit. Le calcul adéquat du gain soumis à l'impôt sur les gains immobiliers se fonde sur la valeur nette en ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée.

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Version du 01.02.2012

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