Ertragsnutzniessung

1 Ausgangslage

Eine Ertragsnutzniessung liegt vor, wenn der Nutzniesser das Grundstück nicht selber bewohnt oder vermietet (Realnutzniessung), sondern sich vom Eigentümer periodisch einen pauschalierten Betrag auszahlen lässt. Bei Umwandlung einer vorbehaltenen Realnutzniessung in eine Ertragsnutzniessung, ist für die Grundstückgewinnsteuer die Unentgeltlichkeit nachArt. 131 StG nur gewahrt, wenn der pauschalierte Betrag den erzielbaren Nettomietertrag (Bruttomiete unter Berücksichtigung der Schuldzinsen, Liegenschaftssteuer, Unterhaltskosten, Versicherungen etc.) nicht überschreitet.

Typischerweise ist der Eigentümer Schuldner einer allfällig bestehenden Hypothekarschuld und als solcher zur Leistung von Schuldzinsen verpflichtet. Wenn nichts anderes vereinbart ist, trägt der Nutzniesser die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts. Darüber hinaus anfallende Kosten trägt der Eigentümer (Art. 764 ZGB).

2 Steuerliche Beurteilung

Die Besteuerung erfolgt im Grundsatz analog der Besteuerung der Realnutzniessung (vgl. Praxisfestlegung in NStP 1991, S. 17 ff.). Der Unterschied besteht einzig darin, dass der Nutzniesser nicht den Liegenschaftsertrag versteuert, sondern nur den vom Eigentümer stammenden Pauschalbetrag. Der Eigentümer hingegen bleibt nicht einkommenssteuerfrei wie bei der Realnutzniessung, sondern er versteuert den Liegenschaftsertrag, abzüglich den an den Ertragsnutzniesser geleisteten Pauschalbetrag. Sowohl Eigentümer als auch Nutzniesser können sämtliche tatsächlich getragenen Kosten (Schuldzinsen, Unterhalt) geltend machen. Im Einzelnen:

a. Einkommenssteuer

Der Grundeigentümer versteuert das Einkommen aus dem Grundstück (Eigenmietwert oder Mietertrag) abzüglich sämtliche effektiv getragenen Kosten (pauschalierter Betrag zugunsten Ertragsnutzniesser, Hypothekarzins, Unterhaltskosten). Der Nutzniesser versteuert den pauschalierten Betrag aus der Ertragsnutzniessung, abzüglich allfällig vereinbarte Lasten (Hypothekarzins, Unterhaltskosten).

b. Vermögenssteuer

Aufgrund der Sondervorschrift vonArt. 11 StG versteuert nicht der Eigentümer, sondern der Nutzniesser den amtlichen Wert der Liegenschaft. Er versteuert jedoch nur den Nettowert der Liegenschaft, d.h. er kann die mit der Liegenschaft zusammenhängenden Schulden des Eigentümers zum Abzug bringen (Kommentar StHG N. 15 zu Art. 13; Höhn, Steuerrecht, 8. Auflage, Band 1, N. 20 zu § 15; Kommentar StG-ZH N. 7 zu § 46). Der Grundeigentümer deklariert somit weder den amtlichen Wert noch seine Hypothekarschulden.

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Fassung vom 15.09.2020