Mit- und Gesamteigentum an Liegenschaften

1 Mit- und Gesamteigentum

Miteigentum und Gesamteigentum sind die beiden möglichen Formen von gemeinschaftlichem Eigentum. Gegenstand dieser Praxisfestlegung sind Miteigentum und Gesamteigentum an Liegenschaften im Privatvermögen.

1.1 Miteigentum

Haben mehrere Personen ein Grundstück nach Bruchteilen in ihrem Eigentum, liegt Miteigentum vor. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Der jeweilige Miteigentumsanteil kann veräussert und mit Hypotheken belastet werden Art. 646 ZGB. Verwaltungskosten, Steuern und anderen Lasten tragen die Miteigentümer - wenn nicht anders vereinbart - im Verhältnis ihrer Anteile. Hat ein Miteigentümer solche Ausgaben über seinen Anteil hinaus getragen, so kann er von den andern nach dem gleichen Verhältnis Ersatz verlangen Art. 649 ZGB.

1.2 Gesamteigentum

Gesamteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen eine Gemeinschaft bilden und eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft erwerben Art. 652 ZGB; Beispiele: Gütergemeinschaften des Familienrechts, Erbengemeinschaft, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften und einfache Gesellschaften). Die einzelnen Gesamthandanteile zeigen nach aussen keine Wirkung und können weder veräussert noch mit Hypotheken belastet werden. Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer können nur gemeinschaftlich handeln. Die Rechte und Pflichten richten sich nach den Regeln unter denen ihr Gesamthandverhältnis steht Art. 653 ZGB.

2 Vermögenssteuer

2.1 Amtlicher Wert

Der Vermögenssteuer unterliegt der amtliche Wert der Liegenschaft. Haben mehrere Personen Mit- oder Gesamteigentum an einer Liegenschaft, versteuert jede beteiligte Person ihren anteiligen amtlichen Wert als Vermögen. Massgeblich ist die Eigentumsquote nach Grundbuch (Fussnote 1).

2.2 Schulden/Hypotheken

Vom steuerbaren Vermögen können die Schulden zum Abzug gebracht werden. Haben mehrere Personen gemeinsam bei einer Bank eine Schuld aufgenommen, sind sie Solidarschuldner. Dabei ist jede beteiligte Person gegenüber der Bank Schuldnerin entsprechend dem eigenen Eigentumsanteil. Beispiel: Hälftige Eigentümer sind gegenüber der Bank hälftige Schuldner. Sie können beide je die Hälfte der Bankschuld vom Vermögen in Abzug bringen. Die Deklaration der Bankschuld erfolgt in der Steuererklärung des virtuellen Steuersubjektes. Die Bankschuld wird anschliessend entsprechend der Eigentumsquote auf die Steuererklärungen beteiligten Personen (Formular 8) übertragen.

Vom Grundsatz der Abziehbarkeit der Schuld gemäss Eigentumsquote kann nur unter folgenden zusätzlichen Bedingungen abgewichen werden:

• Die Solidarschuldner haben im internen Verhältnis eine andere Tragung der Schulden vereinbart
• Diese abweichende Schuldentragung ist in einer (im Grundbuch eingetragenen) Nutzungs- und Verwaltungsordnung (gem. Art. 647 ZGB) oder in einem sonstigen Vertragsverhältnis explizit schriftlich festgehalten
• Die abweichende Schuldentragung ist von gewisser Dauer (mind. 5 Jahre, sofern nicht an die Laufzeit der Hypothek gekoppelt)

Der Anteil des Kaufpreises, der nicht von der Bank finanziert wird, ist von den beteiligten Personen als Eigenkapital zu bringen. Bringt eine der beteiligten Personen ein tieferes Eigenkapital ein, als es dem Eigentumsanteil entspricht, ergibt sich daraus eine Schuld gegenüber der anderen Person. Beispiel: Haben die beteiligten Personen ein Eigenkapital von CHF 300'000 zu leisten und bringt Person A nur CHF 100'000 und Person B CHF 200'000, ergibt sich eine Schuld der Person A von CHF 50'000 gegenüber Person B (Formular 4). Person B hat in diesem Umfang eine Forderung gegenüber Person A (Formular 3).

3 Einkommenssteuer

3.1 Eigenmietwert

Bei selbstgenutzten Liegenschaften unterliegt der Eigenmietwert der Einkommenssteuer. Bewohnen mehrere Mit- oder Gesamteigentümer eine Liegenschaft, versteuert jede beteiligte Person den anteiligen Eigenmietwert. Massgeblich ist die Eigentumsquote nach Grundbuch.(Fussnote 2)

3.2 Mieterträge

Bei vermieteten Liegenschaften unterliegen die Mietzinsen der Einkommenssteuer. Bei Mit- und Gesamteigentum versteuert jede beteiligte Person ihren Anteil an den Mietzinsen. Massgeblich ist die Eigentumsquote nach Grundbuch. (Fussnote 3)

3.3 Schuldzinsen

Schuldzinsen sind steuerlich abziehbar. Als Schuldzins gilt das Entgelt für die Nutzung eines bestimmten Kapitals. Massgeblich ist somit die Höhe der eigenen Schuld:

Die der Bank geschuldeten Schuldzinsen werden den Beteiligten entsprechend dem eigenen Anteil an der Bankschuld (Eigentumsquote) zugewiesen. Die Deklaration der Schuldzinsen erfolgt in der Steuererklärung des virtuellen Steuersubjektes. Die Schuldzinsen werden anschliessend (wie auch die Bankschulden) entsprechend der Eigentumsquote auf die Steuererklärungen beteiligten Personen (Formular 8) übertragen.

Vom Grundsatz der Abziehbarkeit der Schuldzinsen gemäss Eigentumsquote kann nur unter folgenden Bedingungen abgewichen werden:

• Die Solidarschuldner haben im internen Verhältnis eine andere Tragung der Schuldzinsen vereinbart
• Diese abweichende Schuldzinsentragung ist in einer (im Grundbuch eingetragenen) Nutzungs- und Verwaltungsordnung (gem. Art. 647 ZGB) oder in einem sonstigen Vertragsverhältnis explizit schriftlich festgehalten
• Die Zahlung der Schuldzinsen gem. schriftlicher Vereinbarung kann kontenmässig nachgewiesen werden 
• Die abweichende Schuldzinsentragung ist von gewisser Dauer (mind. 5 Jahre, sofern nicht an die Laufzeit der Hypothek gekoppelt)

Im Konkubinat handelt es sich bei solchen von der Eigentumsquote abweichenden Leistungen typischerweise um einen steuerneutralen Beitrag zur Erfüllung des Gesellschaftszweckes. (Fussnote 4)

Liegt kein Konkubinat vor, kann die Leistung unterschiedliche Gründe haben. Mögliche Konstellationen:
- Schenkung (Empfänger schuldet u.U. Schenkungssteuer)
- Unterstützung (steuerfrei beim Empfänger, u.U. Berechtigung für Unterstützungsabzug)
- Entschädigung für eigentliche Arbeitsleistungen (steuerbar beim Empfänger, nicht abziehbar beim Leistenden)
- Alimente (steuerbar beim Empfänger und steuerlich abziehbar beim Leistenden).

Besteht gleichzeitig ein internes Forderungs-/Schuldverhältnis (vgl. oben Ziffer 2.2) ist vermutungsweise hierfür kein Zins geschuldet. Wo ein entsprechender Zins schriftlich vereinbart wird, sind die Schuldzinsen in der Steuererklärung der beteiligten Personen zu deklarieren (Zinsertrag im Formular 3/ Schuldzinsen im Formular 4).

3.4 Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten

Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sind steuerlich abziehbar. Der Abzug steht jenen Personen zu, welche zur Tragung der entsprechenden Kosten verpflichtet sind:

Ohne gegenteilige Vereinbarung sind die Mit- und Gesamteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile zur Tragung der entsprechenden Kosten verpflichtet. Werden darüber hinausgehende Kosten getragen, entsteht unmittelbar kraft Gesetz ein Rückerstattungsanspruch gegenüber den anderen beteiligten Personen Art. 649 ZGB.

Die - unter Berücksichtigung des Rückerstattungsanspruchs - tatsächlich zu tragenden Kosten gehen somit nie über die anteiligen Kosten hinaus. Steuerlich abziehbar sind deshalb immer die anteiligen Kosten. Massgeblich ist die Eigentumsquote nach Grundbuch. Werden über den eigenen Anteil hinausgehende Kosten getragen ohne dass der Rückerstattungsanspruch geltend gemacht wird, kann es sich dabei um eine Schenkung handeln. Es kann aber unter den entsprechenden Umständen auch eine steuerlich abziehbar Unterstützungsleistung vorliegen oder die Zuwendung kann als steuerlich abziehbare Alimente gelten.

Wird bei Begründung des Gesamt- oder Miteigentums eine andere Kostentragung vereinbart, ist das für die Parteien verbindlich. Offen ist die steuerliche Würdigung:

a. Wird die Kostentragung so festgelegt, dass sie mittel- und langfristig im Ergebnis einer anteilsmässigen Kostentragung gleichkommt, stehen also bei allen Miteigentümer Ertrag und Unterhaltskosten in etwa im gleichen Verhältnis, sind die vereinbarungsgemäss getragenen Kosten als Unterhaltskosten steuerlich abziehbar. Das ist typischerweise der Fall, wenn den Miteigentümern entsprechend ihrer Eigentumsquote einzelne Wohneinheiten zur Benutzung oder Vermietung zugewiesen werden. In diesen Fällen wird auch das Einkommen individuell zugewiesen. Die Situation ähnelt hier dem Stockwerkeigentum.

b. Wird die Kostentragung hingegen so festgelegt, dass sie mittel- und langfristig im Ergebnis nicht einer anteilsmässigen Kostentragung gleichkommt, sind nur die den Eigentumsanteilen entsprechenden Kosten abziehbar. Bezüglich der Mehrleistung ist eine steuerliche Würdigung vorzunehmen. Die Mehrleistung kann wie eine Mehrleistung bei den Schuldzinsen (vgl. oben Ziffer 3.3) begründet sein und es ergeben sich die gleichen Steuerfolgen. In all diesen Fällen handelt es sich bei den Mehrleistungen nicht um steuerlich abziehbare Unterhaltskosten. Mit anderen Worten liegen Unterhaltskosten nur vor, wenn und soweit eigenes Eigentum vorliegt. Insofern verhält es sich ähnlich wie bei den Schuldzinsen, denn Schuldzinsen liegen auch nur vor, wenn und soweit eine eigene Schuld gegeben ist.

4 Steuerliche Beurteilung verschiedener Konstellationen

4.1 Konkubinat

Beispiel 1: Der einkommensstärkere Konkubinatspartner verspricht beim gemeinschaftlichen Liegenschaftserwerb die alleinige Tragung sämtlicher Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten.
Beurteilung: Der einkommensstärkere Konkubinatspartner kann trotzdem nur die anteilsmässigen Kosten gemäss Eigentumsquote in Abzug bringen. Begründung: Als Liegenschaftskosten gelten nur die Kosten für die eigene Liegenschaft bzw. für den eigenen Liegenschaftsanteil. Der darüber hinausgehende Teil wird durch die Vereinbarung nicht zu steuerlich abziehbarem Unterhalt. Der darüber hinausgehende Anteils ist vielmehr eine Leistung an den Miteigentümer, welche unter Umständen steuerlich relevant ist (Schenkung, Alimente, Unterstützung (Fussnote 5).

Beispiel 2: Der einkommensstärkere Konkubinatspartner verspricht mehr als die anteiligen Schuldzinsen zu tragen.
Beurteilung: Der Konkubinatspartner kann trotzdem nur die anteilsmässigen Schuldzinsen gemäss Schuldquote zum Abzug bringen (Begründung: Als Schuldzinsen gelten nur die geleisteten Zahlungen für die eigenen Schulden bzw. für den eigenen Schuldenanteil). Der darüber hinausgehende Anteil wird durch die Vereinbarung nicht zu steuerlich abziehbarem Schuldzins. Der darüber hinausgehende Teil ist vielmehr eine Leistung an den Miteigentümer, welche unter Umständen steuerlich relevant sind (Schenkung, Alimente, Unterstützung) (Fussnote 6).

4.2 Trennung und Scheidung von Ehegatten

Die oben erwähnten Grundsätze gelten bei Scheidung und Trennung genau gleich. Als "selbstgenutzt" gilt eine Liegenschaft auch dann, wenn sie dem anderen Ehegatten zum alleinigen Gebrauch überlassen wird. Die Überlassung des eigenen Liegenschaftsanteils stellt gleichzeitig eine Alimentenleistung dar und kann als solche in Abzug gebracht werden. Übernimmt ein Ehegatte die Tragung von Liegenschaftskosten und Schuldzinsen über den eigenen Anteil hinaus, kann trotzdem nur die eigenen Quote als Liegenschaftskosten oder Schuldzinsen in Abzug gebracht werden. Der darüber hinaus gehende Anteil stellt eine Alimentenleistung dar und kann als solche zum Abzug gebracht werden.

Beim Ausfüllen der Steuererklärung stehen zwei Möglichkeiten offen, welche zum gleichen Ergebnis führen (Fussnote 7):

1. Die "formell richtige" Deklaration:
- Überlassung des eigenen Liegenschaftsanteils: Anteiliger Eigenmietwert trotzdem deklarieren und gleichzeitig als Alimente zum Abzug bringen.
- Tragung der gesamten Liegenschaftskosten: Nur anteilige Liegenschaftskosten deklarieren und den Rest als Alimente zum Abzug bringen.
- Tragung der gesamten Schuldzinsen: Nur anteilige Schuldzinsen deklarieren und den Rest als Alimente zum Abzug bringen.
2. Die "praktische" Deklaration:
- Überlassung des eigenen Liegenschaftsanteils: Keine Deklaration des Eigenmietwertes.
- Tragung der gesamten Liegenschaftskosten: Deklaration der gesamten Liegenschaftskosten.
- Tragung der gesamten Schuldzinsen: Deklaration der gesamten Schuldzinsen.

Bei der praktischen Deklaration wird auf die formell richtige Zuordnung der Positionen verzichtet. Eigenmietwert, Unterhalt und Schuldzinsen werden so deklariert, wie sie getragen werden und als Alimente werden nur die Geldleistungen deklariert.
Beispiel: Das getrennte Ehepaar ist je hälftig Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Eigenmietwert von CHF 20'000. Die Liegenschaftskosten betragen CHF 6'000. Die Ehegatten sind je hälftig Schuldner und tragen Schuldzinsen von insgesamt CHF 15'000.

Fallkonstellation 1:	Alimentenschuldner soll folgende "Leistungen" erbringen (CHF):
- Alimente in Geldform:	6'500
- Verzicht auf die Nutzung des Liegenschaftsanteils	10'000
- Begleichung sämtlicher Liegenschaftskosten	3'000
- Begleichung sämtlicher Schuldzinsen	7'500
Total Alimenteleistungen	27'000

"Formell richtige" Deklaration: Alimentenschuldner deklariert hälftigen Eigenmietwert von CHF 10'000 und hälftige Liegenschaftskosten (CHF 3'000) und hälftige Schuldzinsen (CHF 7'500). Als Alimente bringt er die gesamten Alimenteleistungen von CHF 27'000 zum Abzug.

"Praktische" Deklaration: Alimentenschuldner deklariert keinen Eigenmietwert und bringt die gesamten Liegenschaftskosten (CHF 6'000) und die gesamten Schuldzinsen (CHF 15'000) zum Abzug. Als Alimente bringt er nur die Alimente in Geldform in Abzug (CHF 6'500).

Fallkonstellation 2:	Alimentenschuldner soll folgende "Leistungen" erbringen (CHF):
- Alimente in Geldform:	6'500
- Verzicht auf die Nutzung des Liegenschaftsanteils	10'000
- Begleichung sämtlicher Liegenschaftskosten	3'000
- aber keine Schuldzinsen	- 7'500
- Total Alimenteleistungen	12'000

"Formell richtige" Deklaration: Alimentenschuldner deklariert hälftigen Eigenmietwert von CHF 10'000 und hälftige Liegenschaftskosten (CHF 3'000), ausserdem hälftige Schuldzinsen (CHF 7'500). Als Alimente bringt er die gesamten Alimenteleistungen von CHF 12'000 zum Abzug.

"Praktische" Deklaration: Alimentenschuldner deklariert keinen Eigenmietwert und bringt die gesamten Liegenschaftskosten (CHF 6'000), aber keine Schuldzinsen zum Abzug. Als Alimente bringt er nur die Alimente in Geldform in Abzug (CHF 6'500).

4.3 Nur einzelne Miteigentümer bewohnen die Liegenschaft (Eigentumswohnung bzw. Einfamilienhaus)

Beispiel 1: Einer der Miteigentümer wohnt nicht selbst in der Liegenschaft. Er erhält keinen Mietzins.
Beurteilung: Selbst wenn ein Miteigentümer die Liegenschaft nicht selbst bewohnt, liegt eine Form des Eigengebrauchs vor und es ist ihm sein Eigenmietwertanteil zuzurechnen. Faktisch verfügt der Miteigentümer in diesen Fällen über den Nutzen aus der Liegenschaft, indem er ihn dem anderen Miteigentümer überlässt. Mögliche Steuerfolgen: Alimente, Unterstützungsabzug, Schenkung.

Beispiel 2: Einer der Miteigentümer wohnt nicht selbst in der Liegenschaft. Er erhält einen Mietzins.
Beurteilung: Anstelle des hälftigen Eigenmietwertes ist der erhaltene Mietzins zu versteuern. Der Miteigentümer, der das Haus bewohnt, versteuert weiterhin den hälftigen Eigenmietwert. Hinweis: Liegt der Mietzins unter dem anteiligen Eigenmietwert, ist gleichwohl mindestens der anteilige Mietwert zu deklarieren. Die Differenz zum Eigenmietwert ist unter Umständen eine steuerlich relevante Leistung (Schenkung, Alimente, Unterstützung (Fussnote 8).

4.4 Mehrere Wohnungen, welche teilweise selbst bewohnt werden

Beispiel 1: Ein Miteigentümer bewohnt "seine Wohnung". Der andere Miteigentümer vermietet seine Wohnung. Es wird vereinbart, dass jeder seine eigene Wohnung selbst unterhält.
Beurteilung: Der Eigenmietwert der selbst bewohnten Wohnungen ist dem Miteigentümer individuell zuzuweisen. Der Mietzins der vermieteten Wohnung ist dem anderen Eigentümer zuzuweisen. Vereinbarungen über die separate Tragung der Liegenschaftskosten sind steuerlich zu beachten (7567 NP 2004, RKE vom 13.2.2007 i.S. K).

Beispiel 2: A und B bewohnen je eine eigene Wohnung in der Liegenschaft. Drei weitere Wohnungen sind vermietet. A zahlt als Ausgleich für seine teurere Wohnung die Differenz des Marktmietwertes zur Wohnung des B auf das allgemeine Mietzinskonto.
Beurteilung: A und B versteuern je ihren Eigenmietwert. Die gesamten auf das Mietzinskonto einbezahlten Mietzinsen werden gemäss Eigentumsquote zugewiesen.

Fussnoten:

¹⁾ Exkurs: Nachgewiesene Treuhandverhältnisse werden steuerlich anerkannt. In diesen Fällen ist nicht der Treuhänder, sondern der Treugeber für die entsprechenden Einkünfte und Vermögen steuerpflichtig (Kommentar DBG, Peter Locher, RZ 148 zu den Vorbemerkungen).

²⁾ Sonderfall: Werden den Miteigentümern entsprechend ihrer Eigentumsquote einzelne Wohneinheiten zur Benutzung oder Vermietung zugewiesen und trägt jeder Miteigentümer die entsprechenden Unterhaltskosten und Schuldzinsen selbst (vgl. nachfolgend Ziffer 3.4), wird die Besteuerung den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend vorgenommen und jeder Miteigentümer versteuert den Eigenmietwert bzw. Mietzins der ihm zugewiesenen Wohneinheit.

³⁾ Vgl. vorangehende Fussnote

⁴⁾ Exkurs: Ein solcher Beitrag zur Erfüllung des Gesellschaftszweckes liegt auch dann vor, wenn der Andere als Gegenleistung den Haushalt führt. Lohn für die Haushaltführung in jedwelcher Form (Bar, reduzierter Mietzins, Übernahme von Schuldzinsen oder Unterhaltskosten etc.) ist vom Gesellschaftszweck gedeckt und deshalb steuerfrei. Werden unverhältnismässig hohe Vermögenswerte zugewendet, liegt eine Schenkung vor.

⁵⁾ Eine Schenkung liegt vor, wenn die Leistung freiwillig erfolgt. Auf Lebensgemeinschaften sind z. T. die Regeln des Obligationenrechts über die einfache Gesellschaft (OR 530ff) anwendbar. Entsprechende Leistungen unter Lebenspartnern dienen dem "Gesellschaftszweck" und stellen deshalb keine Schenkung dar. Alimente ist gegeben, wenn die Leistung in Erfüllung einer Alimentenverpflichtung erfolgt. Unterstützung liegt vor, wenn die begünstigte Person bedürftig ist. Diesfalls ist ein Unterstützungsabzug beim Leistenden möglich.

⁶⁾ siehe FN ¹⁾

⁷⁾ Dargestellt ist die Optik des Alimentenschuldners. Die Optik des Alimentengläubigers ist grad spiegelbildlich.

⁸) siehe FN ¹⁾ 

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Fassung vom 08.02.2024

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