Encouragement de la construction et de l'accession à la propriété du logement
1 Généralités
La Confédération soutient par des mesures spécifiques la construction de logements à loyer particulièrement avantageux. Ces mesures comprennent l'abaissement de base et des abaissements supplémentaires selon l'article 35 et suivants LCAP.
2 Fiscalité des avances au sens de la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP)
2.1 Avances pour les loyers réduits (abaissements de base)
Pendant 10 à 15 ans, les propriétaires d'un bien immobilier touchent des avances pour leur permettre de pratiquer un loyer réduit. La Confédération leur verse ces avances pour les inciter et les rendre en capacité de louer tout de suite leur bien à un prix ne couvrant pas leurs frais. Les propriétaires doivent ensuite rembourser ces avances, augmentés des intérêts courus, dès qu'ils peuvent augmenter leur loyer du montant correspondant. En droit fiscal, ces avances sont assimilées à des prêts.
Fiscalité des avances:
- Les avances sont assimilées à un emprunt sans incidence fiscale.
- Les intérêts annuels (même capitalisés) sont déductibles au titre d'intérêts passifs.
- Le montant des avances, soit l'emprunt, est une dette déductible de la fortune.
- Le remboursement des avances, soit de l'emprunt (intérêts capitalisés compris), est une opération fiscalement neutre.
A la date de versement, les avances (abaissement de base) ne sont donc pas assujetties à l'impôt sur le revenu, puisqu'elles sont assimilées à un emprunt.
2.2 Remise des avances (abaissement de base) a posteriori
En cas de remise des avances a posteriori (art. 40, al. 2 LCAP; art. 21, al. 4bis OLCAP), celles-ci sont imposables au titre de revenu. A la date de remise de cette dette (qui revient à un abandon de créance pour la Confédération), ce qui était un prêt remboursable au départ devient du revenu imposable. Ce revenu étant du revenu immobilier, il est imposable par le canton de situation de la chose.
2.3 Abaissements supplémentaires
En plus des abaissements de base (cf. point 2.1 ci-dessus), les objets donnés en location peuvent également donner droit à des abaissements supplémentaires à fonds perdu, dont le montant reste le même toute l'année. Ces versements supplémentaires constituent un revenu immobilier imposable pour le bailleur ou le propriétaire-occupant, même si l'abaissement supplémentaire est directement crédité sur le compte de l'hypothèque, ce qui en réduit les intérêts.
2.2 Accès à la propriété de son logement
Conformément à la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, la Confédération peut aussi aider les personnes physiques à acquérir la propriété de leur logement (appartement ou maison) si, faute de fortune personnelle ou de revenus suffisants, elles n'ont pas les moyens d'investir. Les dispositions relatives aux avances octroyées pour garantir des loyers réduits s'appliquent par analogie à l'accession à la propriété du logement (art. 47
et 48 LCAP). Nous renvoyons donc à cet endroit au point 2.1.
3 Encouragement de la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle
L'ordonnance fédérale sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle est en vigueur depuis le 1er janvier 1995. Elle permet de prélever ses avoirs vieillesse du 2e pilier ou du 3e pilier a pour financer l'acquisition de son propre logement ou en amortir les hypothèques. Quiconque est membre d'une coopérative de construction et d'habitation, entre autres, est assimilé à un propriétaire-occupant.
Les avoirs de prévoyance prélevés en vue d'acquérir son logement constituent une prestation en capital provenant de la prévoyance; ils sont à ce titre assujettis à un impôt spécial.
Afin d'améliorer sa prévoyance, il est possible ensuite de reverser les fonds prélevés par anticipation sur le 2e pilier. Ces remboursements ne sont pas des rachats dans une institution de prévoyance. L'impôt levé au moment du prélèvement anticipé des fonds peut être demandé en remboursement (sans intérêt) au moment du remboursement des fonds. Ces remboursements ne sont pas déductibles des revenus.
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Version du 26.05.2015