Baurecht

1 Was sind Baurechte

1.1  Wirkungsweise

Ein Grundstück kann zivilrechtlich mit einer Baurechtsdienstbarkeit belastet werden, was dazu führt, dass das Eigentum an der Baute und am Boden auseinanderfallen:

• Liegt einem Baurechtsvertrag ein überbautes Grundstück zugrunde, so geht das Eigentum der bestehenden Baute bereits anlässlich der Begründung auf die baurechtsberechtigte Person über. Damit wird das Akzessionsprinzip durchbrochen, da die Baute rechtlich nicht dieselbe Eigentümerin hat wie der Boden – an diesem Bodengrundstück (sog. «Stammgrundstück») bleibt die baurechtsbelastete Person Eigentümern und behält darüber insbesondere auch die rechtliche Verfügungsgewalt.

• Wird demgegenüber das Baurecht an einem unüberbauten Grundstück begründet, erhält die baurechtsberechtigte Person das Recht, auf dem Stammgrundstück eine Baute zu errichten, die bereits bei Erstellung ihrem Eigentum zugeordnet wird.

• Möglich ist schliesslich auch die Begründung eines Baurechts durch den Grundeigentümer selbst, indem er sich selbst ein Baurecht einräumt (sog. Eigentümerdienstbarkeit). In diesen Fällen führt erst die Übertragung des Baurechts oder des Stammgrundstücks zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Stammgrundstück und an der Baute.

Nach Ablauf der Baurechtsdauer fällt die Baute ausserbuchlich (d.h. ohne Grundbucheintrag) an die oder den (Stammgrundstück-)Eigentümerin oder -Eigentümer zurück (sog. «Heimfall»). Die vorzunehmende, nachträgliche Grundbuchbereinigung hat in der Folge lediglich eine deklaratorische Wirkung (Bestätigung des bereits eingetretenen Rechtszustands).

1.2 Arten von Baurechten

Baurechte können zivilrechtlich entweder als Personal- oder Grunddienstbarkeit errichtet werden.

• Wird ein Baurecht als Personaldienstbarkeit begründet, wird dabei einer natürlichen oder juristischen Person das Recht eingeräumt, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 ff. ZGB). Wird es als übertragbar und vererblich eingeräumt, gilt es als selbständig. Als selbständiges Recht kann es für eine Dauer von höchstens 100 Jahren begründet werden. Wird das Baurecht (selbständig oder unselbständig) auf mindestens 30 Jahre errichtet, gilt es als dauernd. Ein Baurecht, das als selbständiges und dauerndes Recht (SDR) errichtet wird, gilt als Grundstück im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB und kann selbständig als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (eigenes Grundbuchblatt).

• Baurechte, die als Grunddienstbarkeiten errichtet werden, sind immer an das herrschende Grundstück gebunden und als solche von vornherein unselbständig und können deshalb nie selbständig als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden. 

2 Steuerliche Beurteilung

Grundsatz
Für die steuerliche Beurteilung ist die zivilrechtliche Ausgestaltung gemäss Ziffer 1 relevant. Das Einräumen bzw. das Begründen, wie auch die Weiterveräusserung und der Heimfall eines SDR-Baurechtes unterliegt bezüglich der Bauten generell der Grundstückgewinnsteuer, während bei den übrigen Baurechten die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zur Anwendung kommt. Allfällige periodische Entschädigungen (Baurechtszins) unterliegen demgegenüber immer der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

3 Baurechte im Privatvermögen

3.1  SDR-Baurechte

3.1.1 Baurechtsgeberin oder Baurechtsgeber

Einräumen bzw. Begründung des Baurechts
Die Einräumung an einem überbauten Grundstück ist eine Veräusserung im Sinne von Art. 130 StG und wird mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst (Bemessung nach Art. 137 ff. StG). Neben dem Entgelt für die Übertragung der bestehenden Baute ist zusätzlich ein Entgelt (Baurechtszins) für die Errichtung der Dienstbarkeit am Boden geschuldet. Dieses unterliegt der Einkommenssteuer.

Bei einem unüberbauten Grundstück mangelt es infolge des fehlenden Gebäudes regelmässig an einer Kaufpreiskomponente, weshalb die Grundstückgewinnsteuer nicht zum Tragen kommt. Es wurde vielmehr lediglich ein Baurechtszins (periodisch und/oder in Form einer Kapitalleistung) vereinbart, welcher über die periodischen Steuern erfasst wird (vgl. nachfolgend).

Während der Baurechtsdauer
Der Baurechtszins - ob in der Form periodischer Leistungen oder als Einmalleistung - unterliegt sowohl bei überbauten wie auch bei unüberbauten Grundstücken als Vermögensertrag der Einkommenssteuer, allenfalls unter Anwendung des Rentensatzes (Artikel 43 StG). Der amtliche Wert des Bodens (Stammgrundstück) unterliegt der Vermögenssteuer.

Wird das Stammgrundstück (Boden) während der Baurechtsdauer veräussert, unterliegt der daraus resultierende Gewinn der Grundstückgewinnsteuer. Als Anlagekosten können der Erwerbspreis für den Boden zuzüglich den Boden betreffende Aufwendungen im Sinne Art. 137 Abs. 1 i.V.m. Art. 142 StG in Abzug gebracht werden.

Heimfall
Das Eigentum am Gebäude und am Boden fällt wieder zusammen. Der Vorgang hat für die Baurechtsgeberin oder den Baurechtsgeber steuerlich keine Auswirkungen (Vermögensumschichtung).

Spätere Veräusserung des Grundstücks (nach Heimfall)
Die Veräusserung des Grundstücks nach dem Heimfall unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Als Anlagekosten können die Erwerbspreise für den Boden sowie die Baute (Heimfallentschädigung),  die seit dem Heimfall getätigten wertvermehrenden Aufwendungen sowie die weiteren Aufwendungen gemäss Art. 142 StG abgezogen werden. Hinsichtlich der Besitzesdauer ist eine gestaffelte Berechnung vorzunehmen, indem für das Stammgrundstück (Land) eine längere Besitzesdauer gewährt werden kann, für die Baute aber bloss die Besitzesdauer seit dem Heimfall.

3.1.2 Baurechtsnehmerin oder Baurechtsnehmer

Einräumen bzw. Begründung des Baurechts
Das Eigentum am SDR geht über. Steuerlich keine Auswirkungen für die Baurechtsnehmerin oder den Baurechtsnehmer (Vermögensumschichtung).

Während der Baurechtsdauer
Eine bestehende oder neu erstellte Baute ist im Vermögen zu versteuern. Als amtlicher Wert gilt dabei der um einen Baurechtsabzug (mindestens 8%, vgl. Ziffer 2.6.1 der Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20) reduzierte amtliche Wert. Allfällige Mietzinseinnahmen bzw. der (ungekürzte) Eigenmietwert sind als Einkommen zu versteuern. Der bezahlte Baurechtszins sowie Unterhaltskosten können dabei in Abzug gebracht werden.

Die Weiterveräusserung eines SDR-Baurechts während der Baurechtsdauer auf einen Dritten unterliegt der Grundstückgewinnsteuer, unabhängig davon, ob es anfänglich überbaut war oder nicht. Es können nur die von der veräussernden Person selbst getragenen Kosten als Anlagekosten geltend gemacht werden (Baurechtsentschädigung [Erwerbspreis Baute] bzw. Erstellungskosten zuzüglich Aufwendungen gemäss Art. 142 StG).

Heimfall
Der Heimfall eines SDR-Baurechts stellt eine Veräusserung im Sinne von Art. 130 StG dar und wird mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Als Anlagekosten können die Baurechtsentschädigung (Erwerbspreis Baute) oder Erstellungskosten sowie von der Baurechtsnehmerin bzw. dem Baurechtsnehmer getätigte weitere Aufwendungen gemäss Art. 142 StG geltend gemacht werden.

Spätere Veräusserung des Grundstücks (nach Heimfall)
Die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer ist nicht betroffen.

3.1.3 Beispiel

• Fallbeispiel TaxInfo Baurecht

3.2 übrige-Baurechte (nicht dauernde und/oder unselbständige)

3.2.1 Baurechtsgeber

Einräumen bzw. Begründung des Baurechts
Die Entschädigung für die Baute bzw. die Einräumung wird mit der Einkommenssteuer erfasst (Art. 25 Abs. 1 Bst. c StG bzw. Art. 21 Abs. 1 Bst. c DBG). Im Sinne des Nettoprinzips können die von der veräussernden Person selbst getragenen Kosten (Erstellungskosten zuzüglich getätigte wertvermehrende Aufwendungen) als Gewinnungskosten im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden.

Während der Baurechtsdauer
Der von der baurechtsberechtigten Person entrichtete Baurechtszins  - ob in der Form periodischer Leistungen oder als Einmalleistung - unterliegt sowohl bei überbauten wie auch bei unüberbauten Grundstücken als Vermögensertrag der Einkommenssteuer bzw. der Gewinnsteuer. 

Der amtliche Wert des Bodens (Stammgrundstück) unterliegt der Vermögenssteuer. Wird das Stammgrundstück (Boden) veräussert, unterliegt der daraus resultierende Gewinn der Grundstückgewinnsteuer. Als Anlagekosten können der Erwerbspreis für den Boden zuzüglich den Boden betreffende Aufwendungen in Abzug gebracht werden.

Heimfall
Das Eigentum am Gebäude und am Boden fällt wieder zusammen. Der Vorgang hat für die Baurechtsgeberin oder den Baurechtsgeber steuerlich keine Auswirkungen (Vermögensumschichtung).

Spätere Veräusserung des Grundstücks
Die Veräusserung des Grundstücks nach dem Heimfall unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Als Anlagekosten können der Erwerbspreis für den Boden sowie die Baute (Heimfallentschädigung), die seit dem Heimfall getätigten wertvermehrenden Aufwendungen sowie die weiteren Aufwendungen gemäss Art. 142 StG abgezogen werden. Es ist die lange Besitzesdauer auf dem gesamten Grundstück massgebend, weder die Einräumung noch der Heimfall führt zu einem Unterbruch.

3.2.2 Baurechtsnehmer

Einräumen bzw. Begründung des Baurechts
Das Eigentum an einer bestehenden Baute geht über. Steuerlich keine Auswirkungen für die Baurechtsnehmerin oder den Baurechtsnehmer (Vermögensumschichtung).

Während der Baurechtsdauer
Eine bestehende oder neu erstellte Baute ist im Vermögen zu versteuern. Als amtlicher Wert gilt dabei der um einen Baurechtsabzug (mindestens 8%, vgl. Ziffer 2.6.1 der Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20) reduzierte amtliche Wert. Allfällige Mietzinseinnahmen bzw. der (ungekürzte) Eigenmietwert sind zu versteuern. Der bezahlte Baurechtszins sowie Unterhaltskosten können dabei in Abzug gebracht werden.

Die Weiterveräusserung der Baurechtsdienstbarkeit unterliegt der Einkommenssteuer. Im Sinne des Nettoprinzips können die von der veräussernden Person selbst getragenen Kosten (Baurechtsentschädigung oder Erstellungskosten zuzüglich getätigte wertvermehrende Aufwendungen) als Gewinnungskosten im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden.

Heimfall
Der Heimfall unterliegt der Einkommenssteuer. Im Sinne des Nettoprinzips können die von der veräussernden Person selbst getragenen Kosten (Baurechtsentschädigung oder Erstellungskosten zuzüglich getätigte wertvermehrende Aufwendungen) als Gewinnungskosten im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden.

Spätere Veräusserung des Grundstücks
Baurechtsnehmerin oder Baurechtsgeber nicht betroffen.

3.2.3 Beispiel

Fallbeispiel TaxInfo Baurecht

Tabellarische Übersicht

3.3 SDR-Baurechte

3.4 übrige Baurechte (nicht dauernde und/oder unselbständige)

4 Baurechte im Geschäftsvermögen

Für Baurechte im Geschäftsvermögen gelten grundsätzlich die in Ziffer 3 gemachten Ausführungen mit folgenden Besonderheiten:

• Liegt eine Veräusserung im Sinne der Grundstückgewinnsteuer vor, unterliegt die Differenz des Einräumungspreises und dem Buchwert bei der direkten Bundessteuer der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (inkl. wiedereingebrachte Abschreibungen). Bei den Kantons- und Gemeindesteuern unterliegen die wiedereingebrachten Abschreibungen der Einkommens- bzw-. Gewinnsteuer. Nur der darüberhinausgehende Rohgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer.

• Während der Dauer des Eigentums an einer Baute können zusätzliche Abschreibungen gemacht werden.

• Bei übrigen Baurechten kann im Falle einer Weiterveräusserung oder des Heimfalls der (verbleibende) Buchwert zum Abzug gebracht werden statt die ursprünglich selbst getragenen Kosten.

5 Zusammenfassender Überblick

Fassung vom 25. März 2025