1 Mit- und Gesamteigentum
Miteigentum und Gesamteigentum sind die beiden möglichen Formen von gemeinschaftlichem Eigentum. Der vorliegende Beitrag zeigt die steuerliche Behandlung von Miteigentum und Gesamteigentum im Privatvermögen auf. Die Regeln für gemeinschaftliches Eigentum im Geschäftsvermögen sind hier erläutert.
1.1 Miteigentum
Haben mehrere Personen ein Grundstück nach Bruchteilen in ihrem Eigentum, liegt Miteigentum vor. Jede/r Miteigentümer/in hat für seinen/ihren Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers resp. einer Eigentümerin. Der jeweilige Miteigentumsanteil kann veräussert und mit Hypotheken belastet werden Art. 646 ZGB. Verwaltungskosten, Steuern und anderen Lasten tragen die Personen mit Miteigentum im Regelfall im Verhältnis ihrer Anteile. Hat eine Person mit Miteigentum solche Ausgaben über ihren Anteil hinaus getragen, so kann sie von den andern nach dem gleichen Verhältnis Ersatz verlangen Art. 649 ZGB.
1.2 Gesamteigentum
Gesamteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen eine Gemeinschaft bilden und eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft erwerben (Art. 652 ZGB; Beispiele: Gütergemeinschaften des Familienrechts, Erbengemeinschaft, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften und einfache Gesellschaften). Die einzelnen Gesamthandanteile zeigen nach aussen keine Wirkung und können weder veräussert noch mit Hypotheken belastet werden. Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer können nur gemeinschaftlich handeln. Die Rechte und Pflichten richten sich nach den Regeln, unter denen ihr Gesamthandverhältnis steht (Art. 653 ZGB).
2 Besteuerung von Mit- und Gesamteigentum
2.1 Besteuerung von Miteigentum
Halten mehrere Personen eine Liegenschaft im Miteigentum, haben die Miteigentümer/innen anteilig die Einkünfte und das Vermögen zu versteuern. Der Anteil richtet sich nach den Eigentumsverhältnissen im Grundbuch.
Beispiel:
A und B sind mit einer Quote von je 50% Personen mit Miteigentum an einer Liegenschaft. Sie versteuern das Vermögen, die Einkünfte und damit zusammenhängenden Kosten zu je 50%, namentlich:
Amtlicher Wert
Schulden und Schuldzinsen der auf der Liegenschaft haftenden Hypothek
Eigenmietwert resp. Mieterträge
Grundstückkosten
2.2 Besteuerung von Gesamteigentum
Halten mehrere Personen eine Liegenschaft im Gesamteigentum, haben die Berechtigten ihre entsprechende Quote anteilig zu versteuern. Die Quote richtet sich nach dem internen Berechtigungsverhältnis gemäss Gesetz oder Vertrag. Ohne abweichende gesetzliche oder vertragliche Regelung wird für die Besteuerung auf die Quote nach Köpfen abgestellt.
Beispiel:
Die Erben A, B und C sind als Erbengemeinschaft an der Liegenschaft gesamthandschaftlich berechtigt. Aufgrund der gesetzlichen Regeln ist A zu 50%, B und C zu je 25% am Nachlass berechtigt. A versteuert das Vermögen, das Einkommen und die damit zusammenhängenden Kosten zu 50%, B und C zu je 25%, namentlich:
Amtlicher Wert
Schulden und Schuldzinsen der auf der Liegenschaft haftenden Hypothek
Eigenmietwert resp. Mieterträge
Grundstückkosten
Beispiel:
Das A und B kaufen eine Liegenschaft zum Gesamteigentum. Sie vereinbaren in einem Vertrag eine interne Berechtigungsquote von 40% (für A) und 60% (für B), die den jeweils eingebrachten Eigenmitteln entspricht.
A und B versteuern das Vermögen, das Einkommen und die damit zusammenhängenden Kosten zu 40% (A) resp. 60% (B), namentlich:
Amtlicher Wert
Schulden und Schuldzinsen der auf der Liegenschaft haftenden Hypothek
Eigenmietwert resp. Mieterträge
Grundstückkosten
Haben A und B auf eine vertragliche Regelung der internen Berechtigungsquote verzichtet, werden Vermögen, Einkommen und Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft nach Köpfen, also je hälftig, auf A und B aufgeteilt.
3 Steuerfolgen bei von der Eigentumsquote abweichenden Aufteilungen
Erfolgen die Finanzierung, Kostentragung oder Nutzenzuweisung nicht in Übereinstimmung mit dem Eigentumsanteil am Mit- oder Gesamteigentum, kann dies verschiedene Steuerfolgen haben, namentlich:
Schenkung
Darlehensverhältnis
Unterstützungsleistung (Unterstützungsbedürftige erwerbsunfähige Personen)
Leistung im Konkubinat (siehe Ziffer 4.3)
Nachehelicher Unterhalt (siehe Ziffer 4.4)
4 Besondere Konstellationen bei von der Eigentumsquote abweichender Kosten- und Nutzentragung
4.1 Schulden und Schuldzinsen
Schulden und Schuldzinsen sind steuerlich abziehbar. Als Schuldzins gilt das Entgelt für die Nutzung eines bestimmten Kapitals. Massgeblich ist die Höhe der eigenen Schuld. Eine von der Eigentumsquote abweichende Schuldentragung wird unter folgenden zusätzlichen Bedingungen als eigene Schuld resp. eigene Schuldzinsen steuerlich akzeptiert (SRK vom 27.10.2023 Nr. 100 2022 216; BGE 2C_142/2014):
Bei einem gemeinschaftlichen Eigentum haften gegenüber der Bank alle Eigentümer solidarisch, wobei sie im Innenverhältnis, (d.h. unter den Mit- resp. Gesamteigentümern), eine von der Eigentumsquote abweichende Schuldentragung vereinbart haben.
Diese abweichende Schuldentragung ist in einer (im Grundbuch eingetragenen) Nutzungs- und Verwaltungsordnung (gem. Art. 647 ZGB) oder in einem sonstigen Vertragsverhältnis explizit schriftlich festgehalten.
Die abweichende Schuldentragung ist von gewisser Dauer (mind. 5 Jahre, sofern nicht an die Laufzeit der Hypothek gekoppelt).
Partizipiert eine Person der Mit- oder Gesamteigentümergemeinschaft über ihre Eigentumsquote hinaus an der internen Schulden- und Schuldzinsenverteilung, kann dies zu Leistungen innerhalb der Gemeinschaft führen, die allenfalls steuerpflichtig sind (siehe oben Ziffer 3).
Besteht zwischen den Personen der Miteigentümergemeinschaft ein internes Forderungs-/Schuldverhältnis, ist vermutungsweise hierfür kein Zins geschuldet. Wo ein entsprechender Zins schriftlich vereinbart wird, sind die Schuldzinsen in der Steuererklärung der beteiligten Personen zu deklarieren (steuerbarer Zinsertrag bzw. steuerlich abziehbare Schuldzinsen).
4.2 Grundstückskosten
Personen mit Mit- und Gesamteigentum sind im Verhältnis ihrer Anteile zur Tragung der entsprechenden Kosten verpflichtet (vgl. auch Ziffern 2.1 und 2.2). Werden darüberhinausgehende Kosten getragen, entsteht unmittelbar kraft Gesetzes ein Rückerstattungsanspruch gegenüber den anderen beteiligten Personen Art. 649 ZGB. Die - unter Berücksichtigung des Rückerstattungsanspruchs - tatsächlich zu tragenden Kosten gehen somit grundsätzlich nicht über die anteiligen Kosten hinaus. Steuerlich abziehbar sind deshalb nur die anteiligen Kosten. Massgeblich ist die Eigentumsquote nach Grundbuch resp. nach der gesetzlichen oder vertraglichen Berechtigung am Gesamteigentum.
Vereinbaren die Personen mit Mit- oder Gesamteigentum eine Kostentragung, die von der Eigentums-/Berechtigungsquote abweicht, hat dies auf den Abzug für die Grundstückskosten keinen Einfluss, es erfolgt weiterhin die Abzugsberechtigung nach Eigentumsquote resp. Berechtigungsquote (BGE 2C_427/2014 sowie oben Ziffer 2).
Von einer den Eigentumsquoten entsprechenden Kostentragung wird auch ausgegangen, wenn den Personen mit Mit- oder Gesamteigentum einzelne Wohneinheiten zur Benutzung oder Vermietung zugewiesen werden, sofern der Wert der jeweiligen Wohneinheit ihrer Eigentumsquote entspricht. In diesen Fällen werden die Erträge und die Grundstückkosten individuell der Wohneinheit entsprechend zugeteilt. Steuerlich wird diese Konstellation ähnlich wie das Stockwerkeigentum behandelt.
Beispiel:
Die Geschwister A, B und C halten ein Mehrfamilienhaus im Miteigentum. Im Mehrfamilienhaus befinden sich drei vergleichbare Wohnungen (Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss). A, B und C einigen sich, dass jedes Geschwister eine Wohnung übernimmt, deren Erträge versteuert und für deren Unterhalt besorgt ist. A renoviert im betreffenden Steuerjahr die Küche in der «eigenen» Wohnung, während B und C keine weiteren Unterhaltsarbeiten tätigen.
Die üblichen Betriebs- und Verwaltungskosten der Gesamtliegenschaft können die Geschwister zu je einem Drittel zum Abzug bringen, den Unterhalt für die Erneuerung der Küche kann nur A als Liegenschaftsunterhalt abziehen.
4.3 Gemeinschaftlich gehaltene Liegenschaften im Konkubinat
Im Konkubinat handelt es sich bei von der Eigentumsquote abweichenden Leistungen (Unterhaltskosten, Schuldzinsen) typischerweise um einen steuerneutralen Beitrag zur Erfüllung des Gesellschaftszweckes. Sämtliche (grundsätzlich gleichwertigen) Beiträge zur Erfüllung des Gesellschaftszwecks sind daher steuerlich unbeachtlich (vgl. auch Konkubinat - Haushaltsgemeinschaften)
Beispiel: Das Konkubinatspaar A und B kauft eine Liegenschaft zum Miteigentum mit je 50%, um selbst darin zu wohnen. Sie vereinbaren, sowohl den Kauf als auch die spätere Kostentragung entsprechend ihrer finanziellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu tragen (A zu 2/3 und B zu 1/3). Ändern sich die Einkommensverhältnisse, wollen A und B die Quoten wieder anpassen.
Die Eigenmittel für den Erwerb betragen CHF 600'000, wobei A CHF 400'000 (2/3) und B CHF 200'000 (1/3) der Eigenmittel finanzieren.
Finanzierung der Eigenmittel beim Kauf: Der über die Eigentumsquote hinausgehende Beitrag von A in Höhe von CHF 100'000 kann eine Schenkung oder ein Darlehensgewährung an B darstellen, weil dieser üblicherweise über den Rahmen des Gesellschaftszwecks «Konkubinat» hinausgeht.
Tragung der laufenden Grundstückkosten: A und B können je 50% der anfallenden Grundstückkosten zum Abzug bringen. Übersteigen die Beiträge an die laufenden Grundstückkosten die Eigentumsquote von A, stellt dies üblicherweise eine steuerlich unbeachtliche Leistung im Konkubinat dar.
Tragung der Schulden und Schuldzinsen: A und B können je 50% der Schulden- und Schuldzinsen abziehen (Ausnahme siehe oben Ziffer 4.1)
Versteuerung des Eigenmietwerts: A und B versteuern je 50% des Eigenmietwerts
Versteuerung im Vermögen: A und B versteuern je 50% des amtlichen Werts und 50% der Schulden. Falls keine Schenkung vorliegt, versteuert A die Darlehensforderung und B die Darlehensschuld von CHF 100'000 aus der ungleichen Eigenmittelfinanzierung.
4.4 Gemeinschaftlich gehaltene Liegenschaften von getrennten und geschiedenen Eheleuten
Die oben erwähnten Grundsätze gelten bei Scheidung und Trennung genau gleich. Als "selbstgenutzt" gilt eine Liegenschaft auch dann, wenn sie dem/r anderen Ex-Ehepartner/in zum alleinigen Gebrauch überlassen wird. Die Überlassung des eigenen Liegenschaftsanteils stellt gleichzeitig eine Alimentenleistung dar und kann als solche in Abzug gebracht werden (bzw. ist steuerbar auf Seiten der Person, welche die Alimente empfängt). Übernimmt ein/e Ex-Ehepartner/in die Tragung von Liegenschaftskosten und Schuldzinsen über den eigenen Anteil hinaus, kann trotzdem nur die eigene Quote als Liegenschaftskosten oder Schuldzinsen in Abzug gebracht werden. Der darüber hinaus gehende Anteil stellt eine Alimentenleistung dar und kann als solche zum Abzug gebracht werden (bzw. ist steuerbar auf Seiten der Person, welche die Alimente empfängt).
Beispiel
Das getrennte Ehepaar A und B ist je hälftig Eigentümer/in einer Liegenschaft mit einem Eigenmietwert von CHF 20'000. Die Liegenschaftskosten betragen CHF 6'000. Die Eheleute sind je hälftig Schuldner/in, die Schuldzinsen betragen insgesamt CHF 15'000. Gemäss Trennungsvereinbarung muss A eine Baralimente von CHF 6'500 bezahlen sowie die laufenden Kosten für die Hypothek und für die Liegenschaft finanzieren. Die Liegenschaft wird B zu Wohnzwecken zugewiesen.
Alimenteleistungen von A an B (in Geldform und in natura):
Alimente in Geldform | 6'500 |
|
Verzicht auf die Nutzung des Liegenschaftsanteils | 10'000 |
|
Übernahme des Anteils der Liegenschaftskosten von B | 3'000 |
|
Übernahme des Anteils der Schuldzinsen von B | 7'500 |
|
Total Alimenteleistungen | 27'000 |
|
A deklariert den hälftigen Eigenmietwert von CHF 10'000, die hälftigen Liegenschaftskosten (CHF 3'000) und die hälftigen Schuldzinsen (CHF 7'500). Als Alimente bringt A die gesamten Alimenteleistungen von CHF 27'000 zum Abzug.
B deklariert den hälftigen Eigenmietwert von CHF 10'000, die hälftigen Liegenschaftskosten (CHF 3'000) und die hälftigen Schuldzinsen (CHF 7'500). Als Alimente versteuert B die gesamten Alimenteleistungen von CHF 27'000.
Weitere Hinweise:
Fassung vom Aug 22, 2025