1 Ausgangslage
Beim Liegenschaftserwerb unterscheidet man:
a) den verurkundeten Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft)
b) den Grundbucheintrag (Eigentumsübergang)
c) den Übergang von Nutzen und Schaden
Die Parteien können den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden selbst bestimmen. Nutzen und Schaden können frühestens mit dem Datum des Kaufvertrags übergehen. Der Übergang kann auch auf einen späteren Zeitpunkt gelegt werden.
2 Deklaration der Erträge und Kosten
Für die Deklaration der Liegenschaftserträge und -kosten ist der Übergang von Nutzen und Schaden massgeblich:
Gehen Nutzen und Schaden per 31. Dezember über, deklariert nur der Verkäufer die Liegenschaftserträge (Mietzinsen, Eigenmietwert) und die angefallenen Unterhaltskosten.
Gehen Nutzen und Schaden während des Jahres über (z.B. 1. September), hat der Verkäufer die Liegenschaftserträge und Unterhaltskosten bis zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden zu deklarieren. Der Käufer deklariert die ab diesem Zeitpunkt erzielten Liegenschaftserträge und die seither angefallenen Unterhaltskosten.
Mit dem Übergang des Eigentums ist in der Regel auch der Kaufpreis geschuldet. Ab diesem Zeitpunkt besteht eine Hypothekarverpflichtung gegenüber der Bank. Die ab diesem Zeitpunkt fälligen Hypothekarzinsen sind steuerlich abziehbar.
3 Deklaration des Vermögens
Der amtliche Wert der Liegenschaft ist von jener Person zu deklarieren, die am Ende des Jahres im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es ist deshalb zu unterscheiden:
a) Ist der Grundbucheintrag am Jahresende bereits erfolgt, deklariert der Käufer den amtlichen Wert. Wurde der Kaufpreis noch nicht bezahlt, hat der Käufer eine entsprechende Schuld und der Verkäufer ein entsprechendes Guthaben zu deklarieren.
b) Ist der Grundbucheintrag am Jahresende noch nicht erfolgt, deklariert (wie bisher) der Verkäufer den amtlichen Wert. Zusätzlich sind die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag wie folgt zu berücksichtigen:
Beim Käufer: Amtlicher Wert als Guthaben und die noch offene Kaufpreisforderung als Schuld.
Beim Verkäufer: Amtlicher Wert als Schuld und die noch offene Kaufpreisforderung als Guthaben.
Befindet sich eine gekaufte Liegenschaft (z.B. Wohnung im Stockwerkeigentum) noch im Bau, liegt in der Regel noch kein amtlicher Wert vor. Der amtliche Wert wird erst nach Baufertigstellung festgelegt. In diesem Fall ist der bereits geleistete Kaufpreis bzw. die Anzahlung als Vermögenswert zu 70 Prozent zu versteuern (SRK Entscheid vom 04.02.2016, NR. 100 15 227).
Reine Anzahlungen (z.B. Reservationsgebühren) vor Übertragung des Eigentums (Eintragung im Grundbuch) sind als Forderungen im Wertschriftenverzeichnis aufzuführen.
Siehe hierzu: Fallbeispiele zur Deklaration im Vermögen
Exkurs Steuerteilungen: Wenn sich der Liegenschaftsort nicht am Wohnort befindet, kommt es zwischen den beteiligten Gemeinden (bzw. Kantonen) zu einer Steuerteilung: Dabei wird bewegliches Vermögen am Wohnort und unbewegliches Vermögen am Liegenschaftsort besteuert. Wenn nun eine Liegenschaft während dem Jahr übertragen wird, wird beim Verkäufer zulasten des Wohnortes eine Quote des amtlichen Wertes dem Liegenschaftsort zugewiesen. Beim Käufer wird die gleiche Quote zulasten des Liegenschaftsortes dem Wohnort zugewiesen.
Siehe hierzu: Beispiele innerkantonale Steuerteilung bei Verkauf einer Liegenschaft
4 Grundstückgewinnsteuer
Ein allfälliger Grundstückgewinn beim Verkäufer unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (siehe «Grundstückgewinn versteuern»).
Der vom Verkäufer und vom Käufer deklarierte Ertrag ist am Liegenschaftsort steuerbar. Das Erwerbseinkommen und der Ertrag aus beweglichem Vermögen sind am Wohnort steuerbar. Die Schuldzinsen werden nach Lage der Aktiven anteilmässig auf Wohnort und Liegenschaftsort verlegt.
Fassung vom 1. Juni 2026