1 Principes élémentaires
En matière d’achat immobilier, on distingue:
a) l’acte authentique (contrat de vente générateur d’obligations),
b) l’inscription au registre foncier (transfert de propriété),
c) le transfert des profits et risques.
Les parties décident librement de la date du transfert des profits et risques, qui ne peut pas être antérieure à la signature du contrat de vente. Le transfert peut également être fixé à une date ultérieure.
2 Déclaration des revenus et des frais immobiliers
La date du transfert des profits et risques est déterminante pour la déclaration des revenus et des frais immobiliers:
Si le transfert des profits et risques intervient au 31 décembre, la partie venderesse déclare uniquement les revenus immobiliers (loyers, valeur locative) et les frais d’entretien engagés.
Si le transfert des profits et risques intervient en cours d’année (p. ex. le 1er septembre), elle déclare les revenus immobiliers et les frais d’entretien engagés jusqu’à la date du transfert des profits et risques. La partie acheteuse déclare les revenus immobiliers à partir de cette date et les frais d'entretien engagés depuis lors.
En général, le paiement de la propriété est exigible à la date de son transfert, ce qui donne naissance à un engagement hypothécaire envers la banque. Les intérêts hypothécaires exigibles à partir de cette date sont fiscalement déductibles.
3 Déclaration de la fortune
La personne qui doit déclarer la valeur officielle de l’immeuble est celle qui figure au registre foncier en tant que propriétaire à la fin de l’année. Il convient dès lors de distinguer les deux éléments suivants:
a) En cas d’inscription au registre foncier avant la fin de l’année, c’est à la partie acheteuse de déclarer la valeur officielle de l’immeuble. Si elle n’a pas encore réglé l’achat, elle doit déclarer le prix de l’immeuble dans ses dettes, tandis que la partie venderesse doit le déclarer dans ses créances.
b) Si l’inscription au registre foncier n’a pas encore eu lieu à la fin de l’année, la partie venderesse continue de déclarer la valeur officielle de l’immeuble. Voici en outre comment tenir compte des obligations découlant du contrat de vente:
Pour la partie acheteuse: valeur officielle = créance; montant à régler = dette.
Pour la partie venderesse: valeur officielle = dette; paiement à recevoir = créance.
En général, si un immeuble acquis (p. ex. un appartement dans une propriété par étages) se trouve encore en construction, sa valeur officielle n’a pas encore été établie. Cette valeur n’est fixée qu’une fois la construction achevée. Dans ce cas, le prix d’achat ou l’acompte versé préalablement est imposable en tant que bien patrimonial à hauteur de 70% (décision CRC du 4 février 2016, n° 100 15 227).
Les acomptes purs (p. ex. les frais de réservation) versés avant le transfert de propriété (inscription au registre foncier) doivent être déclarés comme créances dans l’état des titres.
Cf. exemples de déclaration de la fortune
Précision concernant le partage des impôts: si l’immeuble et le domicile ne se trouvent pas dans la même localité, il faut procéder à un partage entre les deux communes (voire les deux cantons), afin que les valeurs mobilières soient imposées au lieu de domicile, et les biens immobiliers au lieu de situation de l’immeuble. Lorsque la partie venderesse transfère la propriété de son immeuble en cours d’année, sa quote-part de la valeur officielle est rattachée au lieu de situation de l’immeuble et déduite de ses éléments imposables à son domicile. La même quote-part est ajoutée aux éléments de la partie acheteuse qui sont imposables à son lieu de domicile, et déduite de ses éléments imposables au lieu de situation de l’immeuble.
Cf. exemples de partage intercommunal de l’impôt en cas de vente immobilière
4 Impôt sur les gains immobiliers
La partie venderesse doit l’impôt sur les gains immobiliers sur l’éventuelle plus-value qu’elle réalise (cf. «Déclaration d’un gain immobilier»).
Les revenus immobiliers que déclarent la partie venderesse et la partie acheteuse sont imposables au lieu de situation de l’immeuble. Leur revenu du travail et leur revenu de fortune mobilière sont imposables à leur domicile. Les intérêts passifs sont répartis entre le domicile et le lieu de situation de l’immeuble, proportionnellement aux actifs qui s’y trouvent.
Version du 1 juin 2026