Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert)

1 Ausgangslage

Das Volk hat am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (nachfolgend: Bundesbeschluss) mit 57.73 Prozent «Ja» zu 42.27 Prozent «Nein» klar angenommen (Bern: 55.26 zu 44.74 Prozent). Damit hat es indirekt auch die Vorlage 17.400 | Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) gutgeheissen, zumal diese mit dem Bundesbeschluss verknüpft ist. 

Mit dem Bundesbeschluss wird (einzig) eine Ausnahme zu den Grundsätzen der Besteuerung in der Bundesverfassung (BV) geschaffen, wodurch den Kantonen zusätzlicher Handlungsspielraum eingeräumt wird. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung führt dagegen zu direkten Anpassungen des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG). Letztere müssen von den Kantonen weitestgehend übernommen werden.

2 Unterlagen des Bundes

Bundesbeschluss:

• Schlussabstimmungstext: BBl 2025 17 - Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften | Fedlex

• BBl 2024 1773 - Parlamentarische Initiative. Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Bericht der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates | Fedlex 

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung:

• Schlussabstimmungstext: BBl 2025 23

• Bericht (BBl 2021 1631)

3 Steuerliche Auswirkungen

Wegfall Eigenmietwert

• Besteuerungsgrundlage bei Selbstnutzung fällt weg
  Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, war bisher steuerbar (Eigenmietwert). Das wird zukünftig nicht mehr der Fall sein. Sogenannte «Vorzugsmieten» an nahestehende Personen (auch «Verwandtenmietzins») führen nicht mehr zur Besteuerung des Eigenmietwertes. Bei ausländischen Liegenschaften wird der Eigenmietwert auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Neben dem selbstbewohnten Eigentum wird die Besteuerung des Eigenmietwertes auch in zivilrechtlichen Konstellationen wegfallen, in denen das Nutzungsrecht und das Eigentum auseinanderfallen (Nutzniessung, Wohnrecht).

• Geschäftsvermögen vom Wegfall nicht betroffen
  Gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, stellt die nicht zum Marktwert vergütete private Nutzung der Liegenschaft einen Naturalbezug dar. Dieser Naturalbezug ist steuerbar und wurde bis anhin zum Eigenmietwert bewertet und besteuert. Geschäfte zwischen juristischen Personen und ihren Beteiligten, welche nicht dem Drittvergleich standhalten haben steuerliche Folgen: Eine vereinbarte Miete unter dem Marktwert führt zu Steuerfolgen (bspw. geldwerte Leistung steuerbar, wenn die juristische Person Vermieterin ist).
  Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt die bisherige Systematik bestehen. Neu wird auf einen Marktwert statt den Eigenmietwert abgestellt.

• Bemessung Vermögenssteuerbremse
  Die Vermögenssteuerbremse soll verhindern, dass ertragsschwache Vermögensanlagen durch die Vermögenssteuer übermässig belastet werden. Dazu wird ein rechnerischer Vermögensertrag der geschuldeten Vermögenssteuer ohne Bremse gegenübergestellt, je nach Ergebnis wird die Vermögenssteuer angepasst. Bisher ist sowohl der Eigenmietwert (Vermögensertrag) als auch der Grundstücksunterhalt (vom Vermögensertrag subtrahiert) in die Berechnung eingeflossen. Die Ansprüche auf die Vermögenssteuerbremse verändern sich künftig im Einzelfall.

• Besteuerung nach dem Aufwand
  Der Eigenmietwert dient heute als Kontrollgrösse bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage bei Steuerpflichtigen mit eigenem Haushalt (vgl. Ziffer 3.1 Besteuerung nach dem Aufwand). Mit dem Systemwechsel ist nach wie vor eine Kontrollgrösse in Höhe des Siebenfachen des jährlichen Mietzinses oder des unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegten Mietwerts vorgesehen. Es wird deshalb weiterhin ein behördlicher Mietwert («Marktmiete») durch die kantonale Steuerverwaltung festgesetzt werden. Wird der für die Besteuerung nach dem Aufwand massgebliche Mietwert angepasst, können die Betroffenen gegen die festgelegte Höhe einsprechen.

Abzüge für Grundstückskosten bei der Einkommenssteuer (Privatvermögen)

Im heutigen System können eine Vielzahl verschiedener für eine Liegenschaft anfallenden Kosten bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (vgl. Grundstückskosten).

Der Systemwechsel führt zu grundlegenden Änderungen, wobei die Kantone von der Regelung bei der direkten Bundessteuer teilweise abweichen dürfen:

Vergleich geltendes Recht mit Systemwechsel

Somit sind nach dem Systemwechsel für folgende Kosten Abzüge bei der Einkommenssteuer möglich:

*Bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist der politische Entscheid zu einem grossen Teil der abziehbaren Kosten, insbesondere der Energiesparmassnahmen, noch offen (vgl. dazu die Antwort auf Anfrage 18 der Wintersession 2025 des Grossen Rates).

Es ist ersichtlich, dass im neuen System entscheidend sein wird, ob und wann eine Liegenschaft im steuerlichen Sinne als vermietet oder verpachtet gilt, oder eben nicht. Der Abzug der am häufigsten anfallenden Grundstückskosten ist daran gebunden.

Einlagen in Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum

Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften gelten heute als Unterhaltskosten und können damit in Abzug gebracht werden. Die Voraussetzungen sind in Ziffer 2 des Beitrags Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen aufgeführt. Diese Voraussetzungen gelten bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels weiterhin. Abziehbar bleiben damit:

• tatsächlich geleistete Einlagen

• in einen Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

• die reglementarisch in der geleisteten Höhe vorgesehen und ausschliesslich zur Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen beschlossen sind.

Werden für kommende Jahre reglementarisch höhere Einlagen beschlossen als bisher, so werden diese steuerlich akzeptiert, wenn sie nicht wesentlich von den Vorjahren abweichen oder ein konkretes Projekt für Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen nachgewiesen wird (Kostenvoranschläge, Projektplanung etc.).

Nach Inkrafttreten des Systemwechsels werden Einlagen in Erneuerungsfonds für selbstbewohntes Stockwerkeigentum steuerlich nicht mehr abzugsfähig sein.

Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften

Der Regierungsrat hat die Vor- und Nachteile einer solchen neuen Steuer beraten. Da die bernischen Tourismusregionen verhältnismässig stark vom Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften betroffen sind, will er für diese die Möglichkeit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften schaffen. Dazu ist nun die Kantonsverfassung analog der Bundesverfassung anzupassen. Da Verfassungsrevisionen der obligatorischen Volksabstimmung unterliegen, hat das bernische Stimmvolk das letzte Wort.

• Medienmitteilung des Regierungsrates vom 13.11.2025

4 Finanzielle Auswirkungen

4.1 Systemwechsel insgesamt

Ersteinschätzung (total Kanton und Gemeinden)
Die Interpellation 088-2025, Jordi (SP, Bern) Wie viel wird die Abschaffung des Eigenmietwerts den Kanton Bern kosten? erfragte die finanziellen Auswirkungen des Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung insgesamt (Erstwohnungen und Zweitwohnungen). Die Mindereinnahmen (Kanton und Gemeinden) werden in Ziffer 1 mit knapp 90 bis rund 165 Mio. Franken beziffert, je nachdem, ob die Abzüge für Energiesparmassnahmen beibehalten werden sollen oder nicht.

Ergänzende Berechnung Stufe Gemeinde
Ergänzend wurde eine Berechnung auf Stufe Gemeinde vorgenommen. Darin wird pro Gemeinde für das Steuerjahr 2022 ausgewiesen:

• Total an Eigenmietwerten

• Total Unterhaltskosten

• Total effektiv zum Abzug zugelassene Schuldzinsen

Diese Zahlen erlauben, einen Status Quo im geltenden System der Wohneigentumsbesteuerung pro Gemeinde für ein Steuerjahr zu bestimmen. Die Steuerverwaltung wird aktuellere Steuerjahre ergänzen, damit «Ausreisserjahre» (mit besonders hohen oder tiefen Zahlen beim Unterhalt) ersichtlich werden.

In diversen Gemeinden und gesamtkantonal liegt heute im Saldo ein Aufwandüberschuss vor. Das bedeutet, dass die geltend gemachten Abzüge höher sind als die versteuerten Eigenmietwerte. Dass wiederum bedeutet, dass die Wohneigentumsbesteuerung in diesen Gemeinden im geltenden System keine Einnahmen generiert, sondern die steuerbaren Einkommen reduziert.

Dem Status Quo die Situation nach Systemwechsel gegenüberzustellen – und daraus Mindereinnahmen abzuschätzen - ist nicht exakt möglich, weil diverse Faktoren heute nicht genau berechnet werden können:

• Der Status Quo kann und wird sich noch verändern. Es ist davon auszugehen, dass – wenn finanziell möglich – noch so viel Unterhalt wie möglich bis zum Systemwechsel durchgeführt wird. Insofern ist bereits vor dem Systemwechsel mit einem Rückgang der steuerbaren Einkommen bei Liegenschaftsbesitzern zu rechnen.

• Die Höhe der verbleibenden Unterhaltskosten nach Systemwechsel ist kaum abschätzbar.

  • Bei vermieteten Objekten wird Unterhalt nach wie vor abziehbar sein. Aussagen zur Höhe sind nicht möglich, zudem ist hier auch mit Verhaltensänderungen zu rechnen.

  • Die Kantone können Energiesparmassnahmen bis 2050 beibehalten. Der Anteil der Energiesparmassnahmen an den heutigen Abzügen kann nicht bestimmt werden, weil er nicht separat vom Unterhalt ausgewiesen wird. In der oben erwähnten Berechnung für die Vernehmlassung wurde mit einem geschätzten Anteil von 30 Prozent gerechnet. Das scheint nicht unwahrscheinlich, kann aber weder bestätigt noch falsifiziert werden.

• Die Höhe der verbleibenden Schuldzinsen nach Systemwechsel ist kaum abschätzbar. Sie werden mit grosser Wahrscheinlichkeit deutlich geringer ausfallen als heute. Wie stark die Verringerung sein wird, kann aber nur geschätzt werden. Annäherungen der Steuerverwaltung deuten darauf hin, dass auch hier der Verbleib von 30 Prozent der bisherigen Abzüge gesamtkantonal realistisch sein könnte. Auch hier ist mit Verhaltensänderungen und Steueroptimierungen zu rechnen.

• Erschwerend kommt hinzu, dass die Schuldzinsen aufgrund der innerkantonalen Steuerausscheidung zwischen den Gemeinden bei der Auswertung nicht vollständig korrekt auf die einzelnen Gemeinden verteilt werden konnten.

Mit Hilfe der so eruierten Annahmen zu den verbleibenden Abzügen werden im Excel trotz diesen Vorbehalten für die einzelnen Gemeinden die finanziellen Auswirkungen des Systemwechsels als Annäherung aufgezeigt. Den Gemeinden ist freigestellt, andere Annahmen zu den verbleibenden Abzügen zu treffen, das hinterlegte Excel ist in diesen Punkten bearbeitbar und rechnet danach die Veränderung im Steuerbetrag mit den gemachten Eingaben. Die Ergebnisse sind mit grossen Unsicherheiten behaftet. Sie zeigen aber auf, dass in Gemeinden mit hohen Unterhaltskosten allenfalls gar keine Mindereinnahmen oder sogar Mehreinnahmen resultieren könnten.

4.2 Zweitliegenschaften

Im Rahmen der Vernehmlassung zum Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften wurden die Kantone eingeladen, ihre Mindereinnahmen aufgrund des Wegfalls des Eigenmietwerts ausschliesslich auf Zweitliegenschaften konkret zu schätzen. Der Kanton Bern hat diese in der Beilage zur Vernehmlassung berechnet. Als Schlussfolgerung wurde festgehalten:

• Die Mindereinnahmen könnten für den Kanton zwischen CHF 8 und CHF 9.5 Mio. oder circa 0.22 - 0.25 Prozent der Einkommenssteuereinnahmen betragen.

• Für Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil liegen die Mindereinnahmen bei maximal 3 Prozent der Einkommenssteuereinnahmen.

• Mit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf den Zweitwohnungen von 1.35‰ könnten die Mindereinnahmen der Gemeinden im Schnitt kompensiert werden.

5 Informationen vor der Abstimmung vom 28. September 2025

Vorhaben auf Bundesebene_ Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung_11-08-25.pdf

Fassung vom 17 Mar 2026