1 Ausgangslage
Das Volk hat am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (nachfolgend: Bundesbeschluss) mit 57.73 Prozent «Ja» zu 42.27 Prozent «Nein» klar angenommen (Bern: 55.26 zu 44.74 Prozent). Damit hat es indirekt auch die Vorlage 17.400 | Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) gutgeheissen, zumal diese mit dem Bundesbeschluss verknüpft ist.
Mit dem Bundesbeschluss wird (einzig) eine Ausnahme zu den Grundsätzen der Besteuerung in der Bundesverfassung (BV) geschaffen, wodurch den Kantonen zusätzlicher Handlungsspielraum eingeräumt wird. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung führt dagegen zu direkten Anpassungen des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG). Letztere müssen von den Kantonen weitestgehend übernommen werden.
Damit wird das Steuerrecht in diversen Bereichen tiefgreifend verändert. Die Steuerverwaltung wird in den nächsten Wochen und Monaten die Umsetzung beraten. Dabei wird sicher auch Austausch mit anderen Kantonen und dem Bund nötig. Erkenntnisse und Folgen aus Sicht des Kantons Bern werden fortlaufend hier publiziert.
2 Unterlagen des Bundes
Bundesbeschluss:
Schlussabstimmungstext: BBl 2025 17 - Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften | Fedlex
Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung:
Schlussabstimmungstext: BBl 2025 23
3 Steuerliche Auswirkungen
Wegfall Eigenmietwert
Besteuerungsgrundlage bei Selbstnutzung fällt weg
Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, war bisher steuerbar (Eigenmietwert). Das wird zukünftig nicht mehr der Fall sein. Sogenannte «Vorzugsmieten» an nahestehende Personen (auch «Verwandtenmietzins») führen nicht mehr zur Besteuerung des Eigenmietwertes. Bei ausländischen Liegenschaften wird der Eigenmietwert auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Neben dem selbstbewohnten Eigentum wird die Besteuerung des Eigenmietwertes auch in zivilrechtlichen Konstellationen wegfallen, in denen das Nutzungsrecht und das Eigentum auseinanderfallen (Nutzniessung, Wohnrecht).Geschäftsvermögen vom Wegfall nicht betroffen
Gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, stellt die nicht zum Marktwert vergütete private Nutzung der Liegenschaft einen Naturalbezug dar. Dieser Naturalbezug ist steuerbar und wurde bis anhin zum Eigenmietwert bewertet und besteuert. Geschäfte zwischen juristischen Personen und ihren Beteiligten, welche nicht dem Drittvergleich standhalten haben steuerliche Folgen: Eine vereinbarte Miete unter dem Marktwert führt zu Steuerfolgen (bspw. geldwerte Leistung steuerbar, wenn die juristische Person Vermieterin ist).
Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt die bisherige Systematik bestehen. Neu wird auf einen Marktwert statt den Eigenmietwert abgestellt.
Bemessung Vermögenssteuerbremse
Die Vermögenssteuerbremse soll verhindern, dass ertragsschwache Vermögensanlagen durch die Vermögenssteuer übermässig belastet werden. Dazu wird ein rechnerischer Vermögensertrag der geschuldeten Vermögenssteuer ohne Bremse gegenübergestellt, je nach Ergebnis wird die Vermögenssteuer angepasst. Bisher ist sowohl der Eigenmietwert (Vermögensertrag) als auch der Grundstücksunterhalt (vom Vermögensertrag subtrahiert) in die Berechnung eingeflossen. Die Ansprüche auf die Vermögenssteuerbremse verändern sich künftig im Einzelfall.Besteuerung nach dem Aufwand
Der Eigenmietwert dient heute als Kontrollgrösse bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage bei Steuerpflichtigen mit eigenem Haushalt (vgl. Ziffer 3.1 Besteuerung nach dem Aufwand). Mit dem Systemwechsel ist nach wie vor eine Kontrollgrösse in Höhe des Siebenfachen des jährlichen Mietzinses oder des unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegten Mietwerts vorgesehen. Es wird deshalb weiterhin ein behördlicher Mietwert («Marktmiete») durch die kantonale Steuerverwaltung festgesetzt werden. Wird der für die Besteuerung nach dem Aufwand massgebliche Mietwert angepasst, können die Betroffenen gegen die festgelegte Höhe einsprechen.
Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Der Regierungsrat hat die Vor- und Nachteile einer solchen neuen Steuer beraten. Da die bernischen Tourismusregionen verhältnismässig stark vom Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften betroffen sind, will er für diese die Möglichkeit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften schaffen. Dazu ist nun die Kantonsverfassung analog der Bundesverfassung anzupassen. Da Verfassungsrevisionen der obligatorischen Volksabstimmung unterliegen, hat das bernische Stimmvolk das letzte Wort.
4 Informationen vor der Abstimmung vom 28. September 2025
Fassung vom Nov 28, 2025