1 Ausgangslage
Das Volk hat am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (nachfolgend: Bundesbeschluss) mit 57.73 Prozent «Ja» zu 42.27 Prozent «Nein» klar angenommen (Bern: 55.26 zu 44.74 Prozent). Damit hat es indirekt auch die Vorlage 17.400 | Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) gutgeheissen, zumal diese mit dem Bundesbeschluss verknüpft ist.
Mit dem Bundesbeschluss wird (einzig) eine Ausnahme zu den Grundsätzen der Besteuerung in der Bundesverfassung (BV) geschaffen, wodurch den Kantonen zusätzlicher Handlungsspielraum eingeräumt wird. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung führt dagegen zu direkten Anpassungen des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG). Letztere müssen von den Kantonen weitestgehend übernommen werden.
Damit wird das Steuerrecht in diversen Bereichen tiefgreifend verändert. Die Steuerverwaltung wird in den nächsten Wochen und Monaten die Umsetzung beraten. Dabei wird sicher auch Austausch mit anderen Kantonen und dem Bund nötig. Erkenntnisse und Folgen aus Sicht des Kantons Bern werden fortlaufend hier publiziert.
2 Unterlagen des Bundes
Bundesbeschluss:
Schlussabstimmungstext: BBl 2025 17 - Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften | Fedlex
Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung:
Schlussabstimmungstext: BBl 2025 23
3 Steuerliche Auswirkungen
Wegfall Eigenmietwert
Besteuerungsgrundlage bei Selbstnutzung fällt weg
Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, war bisher steuerbar (Eigenmietwert). Das wird zukünftig nicht mehr der Fall sein. Sogenannte «Vorzugsmieten» an nahestehende Personen (auch «Verwandtenmietzins») führen nicht mehr zur Besteuerung des Eigenmietwertes. Bei ausländischen Liegenschaften wird der Eigenmietwert auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Neben dem selbstbewohnten Eigentum wird die Besteuerung des Eigenmietwertes auch in zivilrechtlichen Konstellationen wegfallen, in denen das Nutzungsrecht und das Eigentum auseinanderfallen (Nutzniessung, Wohnrecht).Geschäftsvermögen vom Wegfall nicht betroffen
Gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, stellt die nicht zum Marktwert vergütete private Nutzung der Liegenschaft einen Naturalbezug dar. Dieser Naturalbezug ist steuerbar und wurde bis anhin zum Eigenmietwert bewertet und besteuert. Geschäfte zwischen juristischen Personen und ihren Beteiligten, welche nicht dem Drittvergleich standhalten haben steuerliche Folgen: Eine vereinbarte Miete unter dem Marktwert führt zu Steuerfolgen (bspw. geldwerte Leistung steuerbar, wenn die juristische Person Vermieterin ist).
Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt die bisherige Systematik bestehen. Neu wird auf einen Marktwert statt den Eigenmietwert abgestellt.
Bemessung Vermögenssteuerbremse
Die Vermögenssteuerbremse soll verhindern, dass ertragsschwache Vermögensanlagen durch die Vermögenssteuer übermässig belastet werden. Dazu wird ein rechnerischer Vermögensertrag der geschuldeten Vermögenssteuer ohne Bremse gegenübergestellt, je nach Ergebnis wird die Vermögenssteuer angepasst. Bisher ist sowohl der Eigenmietwert (Vermögensertrag) als auch der Grundstücksunterhalt (vom Vermögensertrag subtrahiert) in die Berechnung eingeflossen. Die Ansprüche auf die Vermögenssteuerbremse verändern sich künftig im Einzelfall.Besteuerung nach dem Aufwand
Der Eigenmietwert dient heute als Kontrollgrösse bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage bei Steuerpflichtigen mit eigenem Haushalt (vgl. Ziffer 3.1 Besteuerung nach dem Aufwand). Mit dem Systemwechsel ist nach wie vor eine Kontrollgrösse in Höhe des Siebenfachen des jährlichen Mietzinses oder des unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegten Mietwerts vorgesehen. Es wird deshalb weiterhin ein behördlicher Mietwert («Marktmiete») durch die kantonale Steuerverwaltung festgesetzt werden. Wird der für die Besteuerung nach dem Aufwand massgebliche Mietwert angepasst, können die Betroffenen gegen die festgelegte Höhe einsprechen.
Abzüge für Grundstückskosten bei der Einkommenssteuer (Privatvermögen)
Im heutigen System können eine Vielzahl verschiedener für eine Liegenschaft anfallenden Kosten bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (vgl. Grundstückskosten).
Der Systemwechsel führt zu grundlegenden Änderungen, wobei die Kantone von der Regelung bei der direkten Bundessteuer teilweise abweichen dürfen:
Vergleich geltendes Recht mit Systemwechsel
| Geltendes Recht | Systemwechsel | ||
Kostenart | direkte Bundessteuer | Kantons- und Gemeindesteuern | direkte Bundessteuer | Kantons- und Gemeindesteuern |
1) Liegenschaftsunterhalt (inkl. Betriebs- und Verwaltungskosten und Liegenschaftssteuer und bezahlte Baurechtszinsen) | ✓ | ✓ | nur bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften | nur bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften |
2) Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen (Energiesparmassnahmen) | ✓ | ✓ | ✗ | Offen |
✓ | ✓ | ✗ | Offen | |
4) Übertragbarkeit von Grundstückskosten (3 und 4) auf nachfolgende Steuerjahre | ✓ | ✓ | ✗ | Offen |
✓ | ✓ | ✓ | Offen | |
Somit sind nach dem Systemwechsel für folgende Kosten Abzüge bei der Einkommenssteuer möglich:
| Direkte Bundessteuer | Kantons- und Gemeindesteuern |
Selbstgenutzte Liegenschaften |
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Vermietete/verpachtete Liegenschaften |
|
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*Bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist der politische Entscheid zu einem grossen Teil der abziehbaren Kosten, insbesondere der Energiesparmassnahmen, noch offen (vgl. dazu die Antwort auf Anfrage 18 der Wintersession 2025 des Grossen Rates).
Es ist ersichtlich, dass im neuen System entscheidend sein wird, ob und wann eine Liegenschaft im steuerlichen Sinne als vermietet oder verpachtet gilt, oder eben nicht. Der Abzug der am häufigsten anfallenden Grundstückskosten ist daran gebunden.
Einlagen in Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften gelten heute als Unterhaltskosten und können damit in Abzug gebracht werden. Die Voraussetzungen sind in Ziffer 2 des Beitrags Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen aufgeführt. Diese Voraussetzungen gelten bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels weiterhin. Abziehbar bleiben damit:
tatsächlich geleistete Einlagen
in einen Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
die reglementarisch in der geleisteten Höhe vorgesehen und ausschliesslich zur Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen beschlossen sind.
Werden für kommende Jahre reglementarisch höhere Einlagen beschlossen als bisher, so werden diese steuerlich akzeptiert, wenn sie nicht wesentlich von den Vorjahren abweichen oder ein konkretes Projekt für Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen nachgewiesen wird (Kostenvoranschläge, Projektplanung etc.).
Nach Inkrafttreten des Systemwechsels werden Einlagen in Erneuerungsfonds für selbstbewohntes Stockwerkeigentum steuerlich nicht mehr abzugsfähig sein.
Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Der Regierungsrat hat die Vor- und Nachteile einer solchen neuen Steuer beraten. Da die bernischen Tourismusregionen verhältnismässig stark vom Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften betroffen sind, will er für diese die Möglichkeit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften schaffen. Dazu ist nun die Kantonsverfassung analog der Bundesverfassung anzupassen. Da Verfassungsrevisionen der obligatorischen Volksabstimmung unterliegen, hat das bernische Stimmvolk das letzte Wort.
4 Informationen vor der Abstimmung vom 28. September 2025
Fassung vom Jan 27, 2026