1 Ausgangslage
Es besteht eine Nachfrage nach Landwirtschaftsbetrieben bei jungen Landwirten, die innerhalb ihrer Familie keinen solchen Betrieb übernehmen können. Landwirtschaftliche Betriebe werden daher vermehrt zum Ertragswert an Nicht-Familienmitglieder verkauft.
Im TaxInfo-Beitrag Hofübergabe Landwirtschaft werden die wichtigsten Grundsätze der Besteuerung bei Hofübergaben anhand von Schemata mit Beispielen dargestellt. Diese Beispiele beziehen sich auf landwirtschaftliche Gewerbe (Heimwesen) insgesamt und nicht auf einzelne landwirtschaftliche Grundstücke. Nicht (speziell) berücksichtigt in den Beispielen wird das Inventar, das (zusammen) mit dem Heimwesen übertragen werden kann. Die nachfolgenden Ausführungen zum Verkauf an Nicht-Familienmitglieder zum Ertragswert beschränken sich ebenfalls auf diese Grundsätze zur Übertragung eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Heimwesen). Detailangaben zum Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind dargestellt in den Ziffern 7, 7.1 und 7.2 des KS-SSK Nr. 6.
2 Sachverhaltsvarianten
Nicht-Familienmitglieder haben keinen Anspruch gemäss BGBB auf eine Übertragung des Betriebs zum Ertragswert (amtlichen Wert). Somit könnte der Veräusserer grundsätzlich einen höheren Verkehrswert realisieren (s. dazu Ziffer 6 des KS-SSK Nr. 6). Daraus folgt, dass zwei Sachverhaltsvarianten möglich sind:
Wird ein Landwirtschaftsbetrieb zum Ertragswert an ein Nicht-Familienmitglied veräussert, liegt grundsätzlich eine gemischte Schenkung vor (in der Regel übersteigt der Verkehrswert den Ertragswert, s. unten Ziffer 3.1).
Kann jedoch nachgewiesen werden, dass trotz Verkaufsbemühungen zu einem höheren Preis lediglich der Ertragswert realisiert werden konnte, liegt ein Verkauf zum Verkehrswert vor (ausnahmsweise entspricht der Verkehrswert dem Ertragswert, s. unten Ziffer 3.2).
Nachstehend werden die Steuerfolgen der verschiedenen Sachverhaltsvarianten bei einem Verkauf über oder unter dem Buchwert beschrieben (s. Ziffern 3 und 4) und grafisch dargestellt (s. Ziffer 5).
3 Steuerfolgen Kantons- und Gemeindesteuer
3.1 Gemischte Schenkung
3.1.1 Verkaufspreis liegt über dem Buchwert
Da der Verkauf zum Ertragswert erfolgt, der dem amtlichen Wert entspricht, und keine Schenkungssteuerfolgen resultieren (Art. 14 Abs. 1 ESchG, Art. 15 Abs. 1 ESchG) entsprechen die Steuerfolgen dem Schema A1 der Hofübergabetabellen (Verkauf zum Ertragswert - Weiterverkauf zum Verkehrswert). Die in der Tabelle vorgesehene 5-jährige Sperrfrist, wonach das Heimwesen nach der Übernahme mindestens 5 Jahre ins Geschäftsvermögen präponderieren, als Geschäftsvermögen gehalten und selbst bewirtschaftet werden muss, ist jedoch nicht anwendbar. Bei gemischten Schenkungen ist bezüglich Einbuchung des Betriebs beim Erwerber die Bilanz des Verkäufers massgeblich, in der die realisierten stillen Reserven aufgelöst sind. Somit übernimmt der Erwerber definitiv die latente Steuerlast auf den unentgeltlich übertragenen stillen Reserven, jedoch erfolgt eine Verschiebung dieses Steuersubstrats in den Bereich der Grundstückgewinnsteuer. Bei einer späteren Weiterveräusserung gilt der amtliche Wert als Anlagekosten, der vorliegend dem Erwerbspreis entspricht (Art. 139 Abs. 2 StG).
3.1.2 Verkaufspreis liegt unter dem Buchwert
Bei einem Verkauf unter dem Buchwert im Sinne einer gemischten Schenkung realisiert der Verkäufer einen Buchverlust, der geschäftsmässig nicht begründet und somit steuerlich nicht abzugsfähig ist. Grundstückgewinnsteuerfolgen resultieren, falls der (anteilig auf das entsprechende Grundstück entfallende) Kaufpreis über den Anlagekosten liegt. Der Erwerber bucht den Betrieb zum Kaufpreis ein und übernimmt definitiv die latente Steuerlast auf den unentgeltlich übertragenen stillen Reserven; jedoch erfolgt eine Verschiebung dieses Steuersubstrats in den Bereich der Grundstückgewinnsteuer. Bei einer späteren Weiterveräusserung gilt der amtliche Wert als Anlagekosten, der vorliegend dem Erwerbspreis entspricht (Art. 139 Abs. 2 StG).
3.2 Verkauf zum Verkehrswert
3.2.1 Verkaufspreis liegt über dem Buchwert
Es gelten die Ausführungen unter Ziffer 3.1.1 mit folgender Ausnahme: Bei einer späteren Weiterveräusserung ist Art. 139 Abs. 2 StG nicht anwendbar. Als Anlagekosten bei einer späteren Weiterveräusserung gilt der ehemals bezahlte Erwerbspreis, der vorliegend dem amtlichen Wert entspricht (Art. 139 Abs. 1 StG).
3.2.2 Verkaufspreis liegt unter dem Buchwert
Im Unterschied zu den Ausführungen unter Ziffer 3.1.2 kann der Verkäufer den realisierten Buchverlust zum Abzug bringen. Der Erwerber bucht den Betrieb zum Kaufpreis ein. Als Anlagekosten bei einer späteren Weiterveräusserung gilt der ehemals bezahlte Erwerbspreis, der vorliegend dem amtlichen Wert entspricht (Art. 139 Abs. 1 StG).
3.3 Schlussfolgerungen Kantons- und Gemeindesteuer
Wird ein Landwirtschaftsbetrieb zum Ertragswert an ein Nicht-Familienmitglied verkauft, liegt entweder eine gemischte Schenkung (Schenkungswillen) oder ein Verkauf zum Verkehrswert (Drittpreis) vor. Die Steuerfolgen dieser beiden Sachverhaltsvarianten unterscheiden sich aber lediglich darin, dass der Veräusserer einen realisierten Buchverlust steuerlich nur zum Abzug bringen kann, falls unter den gegebenen Umständen von einem Verkauf zum Verkehrswert (Drittpreis) ausgegangen werden kann.
Kein Unterschied besteht in beiden Sachverhaltsvarianten insbesondere bezüglich der steuerlichen Behandlung der kumulierten Abschreibungen beim Veräusserer. Sowohl bei einer gemischten Schenkung (Schenkungswillen) als auch bei einem Verkauf zum Verkehrswert (Drittpreis) bucht der Erwerber den Erwerbspreis (Ertragswert = amtlicher Wert) ein. Bei der gemischten Schenkung übernimmt er die latente Steuerlast auf den unentgeltlich übertragenen stillen Reserven, jedoch erfolgt eine Verschiebung dieses Steuersubstrats in den Bereich der Grundstückgewinnsteuer Beim Verkauf zum Verkehrswert werden keine stillen Reserven übertragen. Durch den Veräusserer nicht realisierte kumulierte Abschreibungen sind somit bei diesem definitiv nicht mehr steuerbar und gehen unter.
4 Steuerfolgen direkte Bundessteuer
Auf Bundesebene würde bei einer Herabsetzung der Anlagekosten aufgrund von Art. 18 Abs. 4 DBG Steuersubstrat verloren gehen (währendem bei der Kantonsteuer lediglich eine Verschiebung von der Einkommensbesteuerung in die Grundstückgewinnbesteuerung erfolgt). Die Aussage in den vorstehenden Ausführungen, wonach der Erwerber bei gemischter Schenkung die latente Steuerlast übernimmt, gilt daher im Anwendungsbereich von Art. 18 Abs. 4 DBG nicht uneingeschränkt. In der Sachverhaltsvariante Verkauf zum Verkehrswert (Ziffer 3.2) muss der Verlust des Steuersubstrats hingenommen werden. In der Sachverhaltsvariante Gemischte Schenkung (Ziffer 3.1) hingegen übernimmt der Käufer die Anlagekosten des Rechtsvorgängers und damit die kumulierten Abschreibungen.
5 Anhang Grafische Darstellungen
5.1 Gemischte Schenkung
5.1.1 Verkaufspreis liegt über dem Buchwert (Ziffern 3.1.1 und 4)
Grafik
5.1.2 Verkaufspreis liegt unter dem Buchwert (Ziffern 3.1.2 und 4)
Grafik
5.2 Verkauf zum Verkehrswert
5.2.1 Verkaufspreis liegt über dem Buchwert (Ziffern 3.2.1 und 4)
Grafik
5.2.2 Verkaufspreis liegt unter dem Buchwert (Ziffern 3.2.2 und 4)
Grafik
Fassung vom Oct 7, 2025