Liegenschaftsnutzung durch Dritte

Werden Liegenschaften nicht durch den Eigentümer, sondern durch Dritte genutzt, so lässt sich die Besteuerung wie folgt zusammenfassen:

1 Nutzniessung, Wohnrecht und Nutzungsrecht

Wer eine Liegenschaft aufgrund einer Nutzniessung, eines Wohnrechts oder eines Nutzungsrechts (im Grundbuch eingetragene dingliche Rechte) nutzt, versteuert den Eigenmietwert. Wird ein Entgelt geleistet, ist dieses Entgelt abziehbar. Die Höhe des Abzugs ist jedoch beschränkt auf die Höhe des Eigenmietwertes. Das geleistete Entgelt ist beim Eigentümer steuerbar (vgl. dazu NStP Nr. 2, Februar 1991, S. 17ff.)

Vgl. auch Ertragsnutzniessung

Allfällige Unterhaltskosten können durch den Eigentümer oder den Nutzungsberechtigten geltend gemacht werden, je nachdem, wer die Kosten tatsächlich getragen hat.

Die Deklaration des amtlichen Wertes im Vermögen erfolgt bei Nutzniessung durch den Nutzniesser, bei Nutzungsrecht durch den Nutzungsberechtigten und bei Wohnrecht durch den Eigentümer.

2 Miete

Wird eine Liegenschaft gegen Entgelt vermietet, ist der erzielte Mietzins beim Eigentümer steuerbar. Dem Mieter steht kein Abzug zu.

3 Vorzugsmiete an nahe stehende Personen ("Verwandtenmietzins")

3.1 Vermietung durch natürliche Personen

Wird eine Liegenschaft zu einem Mietzins unter dem Eigenmietwert an eine nahe stehende Person vermietet, ist bei den Kantons- und Gemeindesteuern der kantonale Eigenmietwert als Einkommen steuerbar (Art. 25 Abs. 2 StG).

Für die direkte Bundessteuer fehlt eine entsprechende gesetzliche Bestimmung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts  ist nur dann der effektive Mietzins steuerbar, sofern die vereinbarte Miete mindestens die Hälfte des Eigenmietwertes für die direkte Bundessteuer beträgt. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte des Eigenmietwertes, besteht die Vermutung, dass eine Steuerumgehung vorliegt und es ist auch hier der Eigenmietwert als Einkommen steuerbar (BGE 2A.535/2003 vom 28.1.2005)

Sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern also auch bei der direkten Bundessteuer gilt ausserdem: Soll mit den Vorzugskonditionen einer bedürftigen Person die Bestreitung des notwendigen Lebensunterhaltes ermöglicht werden, handelt es sich bei dieser Person um eine steuerfreie Unterstützung (Art. 29 Bst. d StG). Ist diese Person erwerbsunfähig, kommt unter Umständen der Unterstützungsabzug in Frage (Art. 40 Abs. 5 StG).

3.2 Vermietung durch juristische Personen

Geschäfte zwischen juristischen Personen und ihren Beteiligten oder diesen nahe stehenden Personen müssen steuerlich dem Drittvergleich standhalten, wobei die vereinbarte Miete mindestens dem Eigenmietwert (Bundesmietwert) entsprechen muss. Bei Luxusobjekten kann eine höhere Mindestmiete angezeigt sein. Diesfalls erfolgt eine Einzelfallbetrachtung.

4 Gebrauchsleihe

Wird eine Liegenschaft unentgeltlich zur Verfügung gestellt, ist der Eigenmietwert vom Eigentümer zu versteuern. Indem der Eigentümer auf einen Mietzins verzichtet, verfügt er über die Liegenschaft. Dabei handelt es sich um eine Form des Eigengebrauchs, die steuerbar ist.

5 Zusammenfassung

Eigenmietwert bzw. geleistetes Entgelt ist wie folgt steuerbar:

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Fassung vom 14.12.2023