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Behandlung der Mehrwertsteuer bei der Grundstückgewinnsteuer

1 Mehrwertsteuer bei Grundstückveräusserungen

Dem Grundsatze nach ist die Veräusserung von Grundstücken von der Mehrwertsteuer ausgenommen (vgl. Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer vom 12. Juni 2009 (MWSTG; SR 641.20). Von diesem Grundsatz gelten folgende Ausnahmen:

Gemäss Art. 22 MWSTG kann die steuerpflichtige Person (natürliche oder juristische Person) die freiwillige Unterstellung unter die Mehrwertsteuerpflicht für die Umsätze auf Grundstücksveräusserungen verlangen (sog. Option), sofern der Gegenstand vom Empfänger nicht ausschliesslich für private Zwecke verwendet wird. Im Falle einer Option wird bei der öffentlichen Verurkundung der Veräusserung die Mehrwertsteuer zum Kaufpreis hinzugeschlagen. Eine Option ist für die Mieterträge aus der Liegenschaft ebenfalls möglich (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG), wenn der Mieter den Gegenstand nicht ausschliesslich für private Zwecke verwendet. Fallen bei einer späteren Umnutzung der Liegenschaft die Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs nachträglich weg (Eigenverbrauch), so ist der Vorsteuerabzug in demjenigen Zeitpunkt zu korrigieren, in welchem die Voraussetzungen hierfür weggefallen sind. Die früher in Abzug gebrachte Vorsteuer, einschliesslich ihrer als Einlageentsteuerung korrigierten Anteile, muss zurückerstattet werden (Art. 31 Abs. 1 MWSTG). Die gleichen Folgen ergeben sich bei der Veräusserung eines bislang mehrwertsteuerpflichtigen Grundstücks. Wird ein derartiges Grundstück an eine Person veräussert, die nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, liegt für die veräussernde Person Eigenverbrauch vor, womit faktisch zumindest kurz vor der Veräusserung eine "Umnutzung" unterstellt wird. Wurde die Liegenschaft in der Zeit zwischen dem Empfang der Leistung und dem Wegfall der Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug in Gebrauch genommen, so ist der Vorsteuerabzug im Umfang des Zeitwerts zu korrigieren. Beim Eigenverbrauch ermittelt sich der Zeitwert des Vorsteuerbetrages durch lineare Abschreibung von 5% für jedes abgelaufene Kalenderjahr. Hinsichtlich der Bemessungsgrundlage bei der Mehrwertsteuer bleibt zu erwähnen, dass der Wert des Bodens, welcher im Veräusserungspreis enthalten ist, ausdrücklich von der Mehrwertsteuerpflicht ausgenommen ist.

Beispiel:
Die am 1.3.2004 zum Preis von CHF 1'076'000 inkl. MWST erworbene Liegenschaft wurde anfänglich für steuerbare Zwecke (mit Option) verwendet. Die Vorsteuer von CHF 76'000 wurde abgezogen. Per 1.10.2010 fand die Veräusserung an eine nicht mehrwertsteuerpflichtige Person (Tatbestand der Umnutzung - Verwendung neu ausschliesslich für private Zwecke) statt. Es liegt Eigenverbrauch mit Kürzung der Vorsteuer vor. Berechnung: Abgezogene Vorsteuer CHF 76'000; Zeitwert von 6 abgelaufenen Jahren x 5% = 30% von 76'000 ergibt 22'800; Korrektur Vorsteuer (zurückzuerstatten) CHF 53'200.

2 Steuerliche Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer

Soweit die Mehrwertsteuer bezahlt wird (nicht rückforderbare Mehrwertsteuerbeträge), bildet sie Bestandteil der Anlagekosten. Sie ist entsprechend aktivierungsfähig. Sofern jedoch die Mehrwertsteuer nicht bezahlt wird, resp. als Vorsteuer abzugsfähig ist, stellt sie weder Anlagekosten - noch Erlösbestandteil dar. Der sachgerechten Gewinnberechnung der Grundstückgewinnsteuer wird in Bezug auf die Mehrwertsteuer eine Netto-Betrachtung zu Grunde gelegt.
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Fassung vom 01.02.2012

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