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Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Geschäftsvermögen

1 Aktivierungsfähigkeit

1.1 Grundsatz

Ein Wirtschaftsgut ist nach allgemeiner Auffassung handelsrechtlich aktivierungsfähig, wenn es einzeln veräusserbar und verkehrsfähig ist und aus ihm zukünftig ein Nutzen (Erträge) zu erwarten sind (objektive Aktivierungsfähigkeit). Als weitere Voraussetzung sollte das Wirtschaftsgut zivilrechtlich im Eigentum der Unternehmung sein (subjektive Aktivierungsfähigkeit). Nach herrschender Bilanzierungspraxis sind indes auch Wirtschaftsgüter aktivierbar, an denen die Unternehmung bloss das wirtschaftliche Eigentum hat (z.B. Leasingobjekte). Allerdings müssen dann auch die damit im Zusammenhang stehenden Verbindlichkeiten passiviert werden.

1.2 Aktivierung von Anteilen am Erneuerungsfonds

Anteile am Erneuerungsfonds sind als selbständige Bilanzposition handels- und steuerrechtlich nicht aktivierbar, da es insbesondere an den objektiven Voraussetzungen der Einzelveräusserbarkeit und Verkehrsfähigkeit fehlt. Am Erneuerungsfonds sind alle Stockwerkeigentümer im Verhältnis ihrer Wertquoten mitberechtigt. Der einzelne Stockwerkeigentümer kann nicht über den Erneuerungsfonds bestimmen. Er kann auch nicht die von ihm bezahlten Beiträge zurückfordern oder verlangen, dass der Fonds aufgelöst wird. Wenn er seinen Stockwerkeigentumsanteil verkauft, übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten an dessen Anteil am Erneuerungsfonds. Man kann den eigenen Anteil am Erneuerungsfonds also nicht separat veräussern. Allerdings kann er sich bei einem Verkauf der Liegenschaft auf die Höhe des Verkaufspreises auswirken. In diesem Fall bildet der Anteil am Erneuerungsfonds Bestandteil des Kaufpreises und damit der handels- und steuerrechtlich zu aktivierenden Anschaffungskosten der Liegenschaft.

2 Verbuchung der Einlagen

2.1 Grundsatz

Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten Art. 712h ZGB. Mit dem Äufnen eines Erneuerungsfonds werden die Mittel für künftige ausserordentliche Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten durch kontinuierliche Einlagen der Eigentümer bereitgestellt. Die laufenden Reparatur- und Instandhaltungskosten werden in der Regel nicht aus dem Erneuerungsfonds sondern durch die ordentlichen jährlichen Beiträge der Eigentümer finanziert. Sofern die zweckentsprechende Verwendung des Erneuerungsfonds reglementarisch und tatsächlich sichergestellt ist, stellen die Einlagen (mangels Aktivierbarkeit) geschäftsmässig begründeten Aufwand dar.

Buchung: Liegenschaftsaufwand an Flüssige Mittel.

Wenn später aus dem Erneuerungsfonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden, kann dafür kein steuerlicher Abzug mehr beansprucht werden.

2.2 Rückstellung für Grossreparaturen

Die Abschreibungsverordnung (AbV) erlaubt für Grossreparaturen in einem gewissen Rahmen die Bildung von Rückstellungen, wenn damit konkrete Projekte finanziert werden Artikel 15 Absatz 6 AbV. Solche Rückstellungen sind grundsätzlich auch für Grossrenovationen gemeinschaftlicher Gebäudeteile zulässig. Der Rückstellungsbedarf kann sich dadurch ergeben, dass die Mittel des Erneuerungsfonds zur Finanzierung des Projektes nicht vorhanden sind oder nicht ausreichen und die Stockwerkeigentümergemeinschaft deshalb ausserordentliche Einlagen beschliesst. Werden die Mittel für die Grossreparatur in der Unternehmung erfolgswirksam zurückgestellt, müssen die entsprechenden Zahlungen an den Erneuerungsfonds der Rückstellung belastet werden.

Buchungen:  
Liegenschaftsaufwand an Rückstellung Rückstellung für Grossprojekt
Rückstellung an Flüssige Mittel Zahlung an den Erneuerungsfonds; diese ist der entsprechenden Rückstellung zu belasten.

3 Steuererklärung

Die einzelnen Stockwerkeigentümer deklarieren ihren Anteil am Bruttoertrag des Erneuerungsfonds in "...nicht der Verrechnungssteuer unterliegend" und den Anteil am Fondsvermögen unter "Vermögenswerte". Dies gilt sowohl für Anteile im Privatvermögen als auch solche im Geschäftsvermögen. Rückforderungsberechtigt für die Verrechnungssteuer ist nicht der einzelne Stockwerkeigentümer sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie hat ihren Antrag auf Rückerstattung bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung einzureichen.

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Fassung vom 23.01.2020

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