Nutzungsänderung bei Liegenschaften
Es kommt regelmässig vor, dass Immobilien umgebaut werden, um sie anders als bisher zu nutzen (z.B. Räumlichkeiten einer Bank in ein Ladengeschäft, Räumlichkeiten Post in Wohnbereich usw.). An den Gebäuden werden in diesem Zusammenhang zum Teil erhebliche Investitionen vorgenommen. Wie sind solche Kosten steuerlich zu beurteilen?
Grundsätzlich wird durch einen Umbau der Wert der Liegenschaft erhöht, und die dafür aufgewendeten Kosten können, bei einem allfälligen späteren Verkauf der Liegenschaft, vom steuerbaren Grundstückgewinn als Anlagekosten in Abzug gebracht werden. In der jährlichen Steuererklärung werden sie nicht zum Abzug zugelassen.
In Ausnahmefällen ist es jedoch denkbar, dass einzelne, im Zusammenhang mit einem solchen Umbau anfallende Kosten, bereits in der jährlichen Steuererklärung als Unterhaltskosten geltend gemacht werden können (Reparaturen, periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten, gleichwertiger Ersatz bereits bestehender Installationen usw.). Detaillierte Informationen dazu, welche Kosten auch im Rahmen eines Umbaus als Unterhaltskosten geltend gemacht werden können, finden Sie in Merkblatt 5 Grundstückkosten.
Bei der Grundstückgewinnsteuer zählen die aufgewendeten wertvermehrenden Umbaukosten zu den Anlagekosten. Sind die Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen) bei einem Verkauf der Liegenschaft höher als der Verkaufspreis, realisiert der Verkäufer einer Liegenschaft im Privatvermögen einen privaten Kapitalverlust, welcher steuerlich nicht abzugsfähig ist.
Die aufgewendeten wertvermehrenden Umbaukosten sind zu aktivieren, wenn eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen gehalten wird. Steigt dadurch der Buchwert der Liegenschaft über deren Verkehrswert, so ist eine entsprechende Abschreibung (Wertberichtigung) handelsrechtlich vorgeschrieben und wird steuerlich anerkannt.
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Fassung vom 08.05.2017