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Unterhaltskosten

1 Grundsatz 

Unterhaltskosten (Art. 1 Abs. 1 Buchstabe a-e VUBV) können in der jährlichen Steuererklärung als Abzüge geltend gemacht werden.

Daneben können auch weitere Aufwendungen geltend gemacht werden, eine Übersicht finden Sie im TaxInfo-Beitrag Grundstückskosten.

2 Welche Kosten können geltend gemacht werden? 

Im Merkblatt 5 "Grundstückkosten" ist detailliert dargestellt, welche Kosten in welchem Umfang in Abzug gebracht werden können.

3 Was sind Unterhaltskosten?

Unterhaltskosten sind Aufwendungen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. bisherigen Zustand zu erhalten. Man spricht deshalb von werterhaltenden Kosten. Unterhalt setzt somit voraus, dass ein Wertverlust droht oder bereits eingetreten ist, mit anderen Worten, dass etwas unterhaltsbedürftig ist. Kriterien dafür sind die Lebensdauer und die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes oder eines Gebäudebestandteils bzw. einer Installation.

Die Abgrenzung zwischen Unterhalt (werterhaltenden Kosten) und wertvermehrenden Kosten erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien. Massstab ist hierbei nicht der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern der des konkret instand gehaltenen Gebäudes oder Gebäudeteils oder der ersetzten Installation. Aufwendungen, von denen nur ein Teil werterhaltend ist, dürfen nicht vollumfänglich als Unterhaltskosten abgezogen werden. Der werterhaltende Anteil der Aufwendungen ist anhand eines angemessenen Verteilschlüssels auszuscheiden.

4 Was sind keine Unterhaltskosten?

Nicht als Unterhaltskosten gelten wertvermehrende Aufwendungen (Verbesserungen, Neueinrichtungen) und Kosten, die sonstige Lebenshaltungskosten darstellen und weder wertvermehrend noch werterhaltend sind. 

Beispiele für sonstige, nicht abziehbare Kosten:

  • Gartenreinigungs- und Gartenräumungsarbeiten; 
  • Aufwand für Blumen- und Gemüsekulturen; 
  • Planungs- und Vermessungskosten; 
  • Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben; 
  • Notariatsgebühren; 
  • Kosten für die Errichtung von Grundpfandschulden;
  • Vermittlungsprovisionen und weitere Kosten, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung von Grundstücken verbunden sind.

5 Was gilt bei einem Umbau?

Die Kosten für den Abbruch von Gebäudeteilen und deren  Neuaufbau sind als Unterhaltskosten abziehbar, soweit gleichwertiger  Ersatz geschaffen wurde. Gleichwertiger Ersatz liegt nicht vor, wenn durch den Umbau eine Nutzungsänderung bzw. Nutzungserweiterung oder eine Grundrisserweiterung erfolgt ist. Ausserdem sind die Kosten für Grundrissveränderungen durch das Versetzen oder das Herausreissen von Wänden kein Unterhalt.

Die Kosten für den Abriss und gleichwertigen Ersatz bestehender Installationen (Küche/Bad) können Unterhalt sein auch wenn der Grundriss der Wohnung verändert wurde, wenn die neue Installation den gleichen Funktionsstandard hat wie die ersetzte.

Informationen zur steuerlichen Behandlung von Kosten im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung einer Liegenschaft finden Sie ausserdem im TaxInfo-Beitrag Nutzungsänderung bei Liegenschaften.

Wird ein Gebäude, Gebäudeteil oder eine Anlage neu errichtet, ist dies ein Neubau, und die Aufwendungen dafür sind  grundsätzlich nicht abziehbar. Abziehbar sind allerdings die Rückbaukosten für ein Gebäude, wenn dafür an gleicher Stelle ein Ersatzneubau errichtet wird. Ausführliche Informationen dazu unter Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Bei Bauten mit Nebenbau-Charakter gilt die nachfolgende Ziffer 6.

6 Was gilt bei Aufwendungen für Balkon, Garage, Schwimmbad, Unterstand, Gartenhaus oder ähnliches?

Balkon, Garage, Schwimmbad, Unterstand, Gartenhaus oder ähnliche Objekte gelten als Anbau oder freistehende Baute mit Nebenbau-Charakter. Sofern diese Objekte amtlich zu bewerten sind, können Aufwendungen für deren Unterhalt steuerlich abgezogen werden.

Die Kosten für den Abriss und gleichwertigen Ersatz einer solchen Baute können Unterhalt sein, auch wenn die Baute an einem anderen Platz auf demselben Grundstück neu erstellt wird (grundstückbezogene Betrachtung).

Die Kosten für den Abriss und gleichwertigen Ersatz einer solchen Baute sowie sonstige bauliche Massnahmen sind kein Unterhalt, wenn eine Nutzungsänderung erfolgt. Bei einer Nutzungserweiterung sind die auf die Nutzungserweiterung entfallenden Kosten kein Unterhalt.

7 Wie sind die tatsächlichen Kosten in der Steuererklärung geltend zu machen?

Für die detaillierte Deklaration der tatsächlichen Kosten (Unterhaltskosten, Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen und Denkmalpflegekosten) verwenden Sie bitte folgende Tabelle und legen Sie diese der Steuererklärung bei.

Deklaration tatsächliche Kosten

Es obliegt der steuerpflichtigen Person nachzuweisen,  dass und in welchem Umfang die geltend gemachten Aufwendungen Unterhaltskosten darstellen. Nur wenn der Unterhaltscharakter der geltend gemachten Kosten nachgewiesen wird, kann ein Abzug gewährt werden. Die Steuerverwaltung prüft die Angaben der Steuerpflichtigen  anhand von geeigneten Beweismitteln.

Dazu gehören z. B.:

  • Kopie der Gesamtkostenabrechnung;
  • Kopien der einzelnen Rechnungen;
  • Kopie des Baugesuchs;
  • Kopie des Bauplans;
  • Kopie des Baubeschriebs;
  • Fotos vorher / nachher.

Im Zusammenhang mit einem Umbau oder einer umfangreichen Renovation ist der Nachweis über den Zustand und die Ausstattung der Liegenschaft vor und nach dem Umbau bzw. der Renovation erforderlich.

8 Wann und wie lange werden die Kosten steuerlich berücksichtigt?

Unterhaltskosten sind in dem Steuerjahr geltend zu machen, in dem die  Rechnung dafür gestellt wurde. Sie können nicht auf folgende Steuerjahre übertragen werden.

Liegt für bereits abgeschlossene und klar abgrenzbare  Arbeiten eine Teilrechnung mit detaillierten Angaben vor, kann der Teilrechnungsbetrag geltend gemacht werden. Nicht abziehbar sind hingegen Akontozahlungen.

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Fassung vom 23.03.2021

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