Changement d'affectation d'immeuble

Il arrive régulièrement que des immeubles soient transformés, afin de pouvoir en faire un autre usage (locaux d'une banque transformés en magasin, locaux d'un office postal transformés en habitations, etc.). Ces transformations nécessitent parfois des investissements importants. Quelle est la fiscalité de ces frais?

Une transformation augmente en général la valeur de l'immeuble. A la revente de l'immeuble, les frais qu'elle aura occasionnés seront déductibles du gain immobilier au titre de frais d'investissement. S'ils sont déclarés au moment de la déclaration fiscale annuelle, leur déduction ne sera pas admise.

Dans des cas exceptionnels, une partie de ces frais (réparations, travaux de rénovation périodique, remplacement d'installations par des objets équivalents, etc.) peut être déclarée au titre de frais d'entretien au moment de la déclaration fiscale annuelle. Vous trouverez des précisions sur les frais de transformation déductibles au titre de frais d'entretien dans la notice 5 "Frais immobiliers". 

Immeuble de la fortune privée: à la vente de l'immeuble transformé, les frais de transformation ayant augmenté sa valeur seront déductibles du gain immobilier au titre de frais d'investissement. Si les frais d'investissement (prix d'achat plus impenses induisant une plus-value) sont supérieurs au prix de vente, le vendeur réalise une perte privée, qui n'est pas déductible fiscalement.

Immeuble faisant partie de la fortune commerciale: les frais de transformation augmentant la valeur de l'immeuble doivent être enregistrés à l'actif du bilan. Si, après cette écriture, la valeur comptable de l'immeuble passe au-dessus de sa valeur vénale, le droit commercial prescrit de procéder à un amortissement d'un montant équivalent (correction de valeur). Cet amortissement est admis en droit fiscal.

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Version du 08.05.2017