Canton de Berne

Canton de Berne Page d'accueil

TaxInfoPage d'accueil


Navigation




Copropriété et propriété commune de biens immobiliers

1 Copropriété et propriété commune

La copropriété et la propriété commune sont les deux formes possibles de propriété collective. L'objet de cette pratique est la copropriété et la propriété commune de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée.

1.1 Copropriété:

Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'un immeuble, celui-ci est une copropriété. Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou grever d'hypothèques art. 646 CCS. Tous les copropriétaires supportent les frais d'administration, les impôts et les autres charges en raison de leurs parts, sauf disposition contraire. Si l'un des copropriétaires paie au delà de sa part, il a recours contre les autres dans la même proportion art. 649 CCS.

1.2 Propriété commune:

Il y a propriété commune lorsque plusieurs personnes forment une communauté et acquièrent une chose art. 652 CCS; exemples: communauté de biens du droit de la famille, communauté héréditaire, société en nom collectif et société en commandite, société simple). Les parts de la propriété commune sont sans effet isolément et ne peuvent être ni aliénées, ni grevées d'hypothèques. Les droits et les devoirs des propriétaires communs sont déterminés par les règles de la communauté qui les unit art. 653 CCS.

2 Impôt sur la fortune

2.1      Valeur officielle

La valeur officielle de l'immeuble est assujettie à l'impôt sur la fortune. Chacun des copropriétaires ou des propriétaires communs de l'immeuble déclare sa part à la valeur officielle de l'immeuble au titre d'élément de fortune, les quotes-parts inscrites au registre foncier faisant foi (note de bas de page 1).

2.2      Dettes/hypothèques

Les dettes sont déductibles de la fortune imposable. Les personnes qui ont conjointement contracté des dettes auprès d'une banque sont solidairement responsables. Chacune d'elles est ainsi débitrice vis-à-vis de la banque à concurrence de sa part de propriété. Exemple: deux personnes qui sont chacune propriétaire de la moitié d'une chose sont débitrices vis-à-vis de la banque de la moitié de la dette chacune. Chacune d'elles peut déduire la moitié de la dette de sa fortune. L'intégralité de la dette bancaire doit être déclarée dans la déclaration d'impôt du sujet fiscal virtuel. Les personnes concernées déclarent leur part à cette dette (proportionnelle à leur part de propriété) dans leur déclaration d'impôt respective (formulaire 8).

Une exception au principe de déductibilité de la dette en fonction de la quote-part inscrite au registre foncier est seulement possible dans les conditions supplémentaires suivantes:

  • Les personnes débitrices solidaires ont convenu entre elles d’une répartition différente du remboursement de la dette.
  • Cette différence de répartition doit être explicitement consignée par écrit, soit dans un règlement d’utilisation et d’administration (enregistré au registre foncier) conformément à l’article 647 CC , soit dans un autre accord contractuel.
  • La différence de répartition doit être établie pour une durée significative (au moins cinq ans, à moins qu’elle ne soit liée à la durée de l’hypothèque).

La part du prix d'achat qui n'est pas financée par la banque constitue les fonds propres des personnes concernées. La personne dont les fonds propres sont inférieurs à sa part de propriété s'endette à l'égard de l'autre personne. Exemple: si A et B doivent apporter 300 000 francs de fonds propres en tout et que A apporte 100 000 francs tandis que B apporte 200 000 francs, A doit 50 000 francs à B (dette à déclarer dans le formulaire 4). B détient une créance du même montant contre A (à déclarer dans le formulaire 3).

3       Impôt sur le revenu

3.1      Valeur locative

Lorsque l'immeuble est utilisé par ses propriétaires, c'est sa valeur locative qui est assujettie à l'impôt sur le revenu. Si plusieurs copropriétaires ou propriétaires communs utilisent l'immeuble, chacun d'eux déclare sa part à la valeur locative, les quotes-parts inscrites au registre foncier faisant foi (note de bas de page 2).

3.2      Revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d'un immeuble sont assujettis à l'impôt sur le revenu. En cas de copropriété ou de propriété commune, chaque personne concernée déclare sa part aux revenus locatifs, les quotes-parts inscrites au registre foncier faisant foi (note de bas de page 3).

3.3      Intérêts passifs

Les intérêts passifs sont fiscalement déductibles. Comme ils constituent la rémunération d'un capital emprunté, c'est le montant de la dette qui est déterminant.

Les intérêts dus à la banque sont répartis entre les personnes concernées en fonction de leur part respective à la dette bancaire (quote-part de propriété). Les intérêts passifs doivent être déclarés dans la déclaration d'impôt du sujet fiscal virtuel. Les personnes concernées déclarent ensuite leur part respective d'intérêts passifs (proportionnelle à leur part de propriété) dans leur déclarations respectives (formulaire 8; comme pour les dettes bancaires).

Une exception au principe de déductibilité des intérêts en fonction de la quote-part inscrite au registre foncier est seulement possible dans les conditions suivantes:

  • Les personnes débitrices solidaires ont convenu entre elles d’une répartition différente du remboursement des intérêts.
  • Cette différence de répartition doit être explicitement consignée par écrit, soit dans un règlement d’utilisation et d’administration (enregistré au registre foncier) conformément à l’article 647 CC, soit dans un autre accord contractuel.
  • Le paiement des intérêts, tel qu’il est stipulé dans l’accord écrit, doit pouvoir être justifié par des documents bancaires.
  • La différence de répartition doit être établie pour une durée significative (au moins cinq ans, à moins qu’elle ne soit liée à la durée de l’hypothèque).

Entre concubins, cette manière de faire, qui ne tient pas compte de la quote-part inscrite au registre foncier, constitue une contribution à la réalisation du but de la société, qui n'a pas d'incidence fiscale (note de bas de page 4).

En l'absence de concubinage, elle peut s'expliquer de diverses manières. Cas de figure possibles:
- Donation (selon les circonstances, le donataire doit l'impôt sur les donations)
- Aide (non imposable au chef du bénéficiaire; le débiteur peut, le cas échéant, prétendre à la déduction pour aide)
- Indemnisation de travaux effectifs (imposable au chef du bénéficiaire, non déductible au chef du débiteur)
- Pension alimentaire (imposable au chef du bénéficiaire et déductible des revenus du débiteur)

Si des relations créanciers/débiteurs coexistent en interne (cf. chiffre 2.2 ci-avant), on présume qu'aucun intérêt n'est dû. Si le versement d'un intérêt est convenu par écrit, les personnes concernées doivent déclarer les intérêts passifs dans leur déclaration d'impôt (intérêts créditeurs dans le formulaire 3/ intérêts passifs dans le formulaire 4).

3.4      Frais d'entretien, d'exploitation et d'administration

Les frais d'entretien, d'exploitation et d'administration sont déductibles des revenus. La déduction est acquise aux personnes qui ont l'obligation de payer les frais en question.

Sauf accord mutuel, les copropriétaires et les propriétaires communs ont l'obligation de payer ces frais proportionnellement à leur quote-part. Si l'un des copropriétaires paie au delà de sa part, il a légalement recours contre les autres dans la même proportion art. 649 CCS\.

Compte tenu de ce droit au remboursement, les frais devant effectivement être supportés ne sont donc jamais supérieurs aux frais dus proportionnellement à la quote-part, les quotes-parts inscrites au registre foncier faisant foi. Celui qui paie des frais au delà de sa part sans faire valoir son droit au remboursement peut être considéré comme donateur. Mais, selon les circonstances, il peut aussi s'agir d'une aide ou encore d'une pension alimentaire, deux éléments déductibles des revenus.

Si les parties s'accordent sur une autre répartition des frais à la naissance de la copropriété ou de la propriété commune, l'accord engage les parties, mais non le fisc.

a. Si la répartition des frais est telle qu'elle revient au final à moyen et long termes à une répartition proportionnelle, en d'autres termes si les revenus et les frais d'entretien de tous les copropriétaires sont à peu près proportionnels, les frais supportés selon répartition contractuelle des parties sont déductibles des revenus au titre de frais d'entretien. Le cas typique de ce genre de situation est celui où des unités de logement sont affectées à l'usage personnel des copropriétaires (qui les occupent ou les louent) en fonction de leur quote-part. Dans ces cas, le revenu est également attribué individuellement. Ce cas de figure s'apparente à celui de la propriété par étages.

b. Si, au contraire, la répartition des frais est telle qu'elle ne revient pas au final, à moyen et long termes, à une répartition proportionnelle, seuls les frais proportionnels aux quotes-parts sont déductibles. Toute somme supérieure devra donner lieu à un examen fiscal. Cette situation peut avoir les mêmes origines que les versements excessifs d'intérêts passifs (cf. chiffre 3.3 ci-avant), auquel cas les conséquences fiscales sont également les mêmes. Dans tous ces cas, les versements excessifs ne sont pas des frais d'entretien déductibles. En d'autres termes, une personne ne peut faire valoir des frais d'entretien que pour sa propriété et uniquement proportionnellement à cette propriété. Sur ce point, c'est exactement la même chose que pour les intérêts passifs, qui n'existent en tant que tels que pour la dette du débiteur lui-même et uniquement proportionnellement à cette dette.

4       Examen fiscal de divers cas de figure

4.1      Concubinage

Exemple 1: le concubin qui a acquis un immeuble en commun avec son partenaire et qui dispose des revenus les plus élevés s'engage à prendre à sa charge la totalité des frais d'entretien, d'exploitation et d'administration.

Appréciation: il ne peut malgré tout déduire que les frais proportionnels à sa quote-part. Motif: seuls les frais afférents à son immeuble, plus précisément à sa part de l'immeuble, constituent pour lui des frais immobiliers. L'accord passé entre les concubins ne permet pas de compter le surplus comme des frais d'entretien déductibles des revenus. Au contraire, ce surplus est une libéralité en faveur de l'autre copropriétaire qui, selon le cas, pourra être taxée (donation, pension alimentaire, aide) (note de bas de page 5).

Exemple 2: le concubin qui dispose des revenus les plus élevés s'engage à payer plus que sa part d'intérêts passifs.

Appréciation: il ne peut malgré tout déduire que les intérêts passifs proportionnels à sa part de la dette (motif: seuls les versements effectués en remboursement de ses propres dettes, plus précisément de sa part aux dettes, sont considérés comme des intérêts passifs). L'accord passé entre les concubins ne permet pas de compter le surplus comme des intérêts passifs déductibles. Au contraire, ce surplus est une libéralité en faveur de l'autre copropriétaire qui, selon le cas, pourra être taxée (donation, pension alimentaire, aide) (note de bas de page 6).

4.2      Séparation et divorce des époux

Les règles énoncées ci-avant s'appliquent exactement de la même manière en cas de divorce et de séparation.
Un immeuble est réputé être utilisé par son propriétaire même si celui-ci en laisse l'usage exclusif à son ex-conjoint. Celui qui abandonne l'usage de sa propre part d'immeuble à l'autre lui verse ainsi une pension alimentaire, qu'il peut déduire de ses revenus.
Le conjoint qui supporte des frais immobiliers et des intérêts passifs au delà de sa propre part ne peut malgré tout les déduire qu'à concurrence de sa propre part. Le surplus constitue une pension alimentaire déductible des revenus.

Il y a dans ce cas les deux façons suivantes de remplir la déclaration d'impôt, qui reviennent toutes deux au même (note de bas de page 7).

1.   Déclaration «formellement correcte»:
- Abandon de l'usage de sa propre part d'immeuble: déclarer tout de même sa part à la valeur locative et la déduire ensuite au titre de pension alimentaire.
- Paiement de l'ensemble des frais immobiliers: ne déclarer que sa part aux frais immobiliers et déduire le reste au titre de pension alimentaire.
- Paiement de la totalité des intérêts passifs: ne déclarer que sa part aux intérêts passifs et déduire le reste au titre de pension alimentaire.

2.   Déclaration «pratique»:
- Abandon de l'usage de sa propre part à l'immeuble: ne pas déclarer la valeur locative.
- Paiement de l'intégralité des frais immobiliers: déclarer l'intégralité des frais immobiliers.
- Paiement de la totalité des intérêts passifs: déclarer l'intégralité des intérêts passifs.

Avec la déclaration «pratique», on évite d'avoir à répartir les sommes dans les rubriques correspondantes. La valeur locative, l'entretien et les intérêts passifs sont déclarés tels qu'ils sont supportés et seuls les versements pécuniaires sont déclarés au titre de pension alimentaire.

Exemple: des époux séparés sont chacun propriétaire de la moitié d'un immeuble d'une valeur locative de 20 000 francs. Les frais immobiliers s'élèvent à 6 000 francs. Les époux sont chacun débiteur de la moitié de la dette et supportent des intérêts passifs de 15 000 francs au total.

Cas de figure 1: le débiteur de la pension alimentaire doit verser les sommes suivantes (CHF): 
- Pension alimentaire en espèces: 6500
- Abandon de l'usage de sa part de l'immeuble 10 000
- Paiement de l'intégralité des frais immobiliers 3000
- Paiement de l'intégralité des intérêts passifs 7500
 Total pension alimentaire 27 000

Déclaration «formellement correcte»: le débiteur de la pension alimentaire déclare la moitié de la valeur locative (10 000 CHF), des frais immobiliers (3 000 CHF) et des intérêts passifs (7 500 CHF). Il déclare la totalité de la pension alimentaire au titre de pension alimentaire déductible, soit 27 000 francs.

Déclaration «pratique»: le débiteur de la pension alimentaire ne déclare pas de valeur locative et déclare la totalité des frais immobiliers (6 000 CHF) et des intérêts passifs (15 000 CHF). Il ne déclare que les sommes versées en espèces au titre de pension alimentaire (6 500 CHF).

Cas de figure 2: le débiteur de la pension alimentaire doit verser les sommes suivantes (CHF): 
- Pension alimentaire en espèces: 6500
- Abandon de l'usage de sa part de l'immeuble 10 000
- Paiement de l'intégralité des frais immobiliers 3000
- Mais pas d'intérêts passifs - 7500
- Total pension alimentaire 12 000

Déclaration «formellement correcte»: le débiteur de la pension alimentaire déclare la moitié de la valeur locative de 10 000 CHF, la moitié des frais immobiliers de 3 000 CHF et la moitié des intérêts passifs de 7 500 CHF. Il déclare l'intégralité des sommes versées au titre de la pension alimentaire, soit 12 000 francs, comme pension alimentaire déductible.

Déclaration «pratique»: le débiteur de la pension alimentaire ne déclare pas la valeur locative, ni les intérêts passifs et déclare l'intégralité des frais immobiliers (6 000 CHF). Il déclare les sommes versées en espèces au titre de pension alimentaire déductible (6 500 CHF).

4.3      Seuls certains des copropriétaires habitent l'immeuble (appartement en propriété ou maison familiale)

Exemple 1: l'un des copropriétaires n'habite pas lui-même l'immeuble. Il ne reçoit pas de loyer.

Appréciation: même si le copropriétaire n'habite pas lui-même l'immeuble, c'est une forme d'usage en propre et il faut lui compter sa part de valeur locative. Dans les faits, ce copropriétaire dispose de l'immeuble en en abandonnant l'usage à l'autre copropriétaire. Conséquences fiscales possibles: pension alimentaire, aide, donation.

Exemple 2: l'un des copropriétaires n'habite pas lui-même l'immeuble. Il reçoit un loyer.

Appréciation: le loyer qu'il reçoit est imposé à la place de la moitié de la valeur locative. Le copropriétaire qui habite l'immeuble continue d'être imposé sur la moitié de la valeur locative. NB: si le loyer est inférieur à la part de valeur locative, il faut imposer au moins la part de valeur locative. La différence peut le cas échéant être taxée (donation, pension alimentaire, aide) (note de bas de page 8).

4.4      Plusieurs logements dont certains sont occupés par le propriétaire

Exemple 1: l'un des copropriétaires habite «son logement». L'autre copropriétaire loue «son» logement. Ils conviennent que chacun entretient son «propre» logement.

Appréciation: la valeur locative du logement habité par le copropriétaire doit être taxée individuellement au chef de ce copropriétaire. Le loyer du logement loué est taxé au chef de l'autre copropriétaire. Le fisc doit tenir compte des conventions relatives au paiement séparé des frais immobiliers (7567 NP 2004, DCR du 13.2.2007 en la cause K).

Exemple 2: A et B habitent chacun leur propre logement dans l'immeuble. Trois autres logements sont loués. En compensation du prix plus élevé de son logement, A verse la différence entre la valeur locative marchande et le logement de B sur un compte commun «Loyer».

Appréciation: A et B déclarent chacun leur valeur locative. Tous les loyers versés sur le compte «Loyer» sont répartis proportionnellement aux quotes-parts.

Notes de bas de page:


1) Précision: les fiducies prouvées sont reconnues par le fisc. Dans ces cas, ce n'est pas l'agent fiduciaire mais le fiduciant qui est assujetti à l'impôt sur les éléments de revenu et de fortune correspondants (Kommentar DBG, Peter Locher, CM 148 ad remarques préliminaires).
2) Cas particulier: si des unités de logement précises sont attribuées à l'usage des copropriétaires en fonction de leur quote-part et que chacun supporte lui même les frais d'entretien et les intérêts passifs correspondants (cf. chiffre 3.4 ci-après), l'imposition se fait en fonction de la situation effective et chaque copropriétaire est imposé, selon le cas, soit sur la valeur locative, soit sur le revenu locatif de l'unité de logement qui lui est attribuée.
3) Cf. note de bas de page précédente.
4) Précision: on parle aussi de contribution au but de la société lorsque l'autre s'occupe du ménage en contrepartie. Tout salaire versé sous quelque forme que ce soit (espèces, réduction du loyer, prise en charge d'intérêts passifs ou des frais d'entretien, etc.) en rémunération de la tenue du ménage entre dans le cadre du but de la société et échappe donc à l'imposition. Si les sommes versées sont excessives, il peut s'agir d'une donation.
5) Il y a donation lorsque la libéralité est gracieuse. Certaines règles du code des obligations applicables à la société simple (CO 530 ss.) s'appliquent aux ménages communautaires. Le versement de ce type de libéralité entre personnes formant un ménage commun sert « le but de la société » et ne constitue en conséquence pas une donation. Il s'agit d'une pension alimentaire lorsque la libéralité est versée en vertu d'une obligation d'entretien. Il s'agit d'une aide lorsque le bénéficiaire est dans le besoin. Dans ce cas, le débiteur peut la déduire au titre de la déduction pour aide.
6) Voir note de bas de page 1
7) L'exposé se place du point de vue du débiteur de la pension alimentaire. C'est exactement l'inverse pour le bénéficiaire de la pension.
8) Voir note de bas de page 1

________________
Version du 08.02.2024

Début de page



A propos de ce site web