Droits au gain conventionnels
1 Généralités
Lors du transfert d’un immeuble, l’aliénateur et l’acheteur peuvent convenir de ce que l’on appelle des droits au gain. Les droits au gain ont pour but de faire participer l’aliénateur initial de l’immeuble à un gain ultérieur en cas de revente de l’immeuble ou en cas d’augmentation de valeur suite à un changement de zone.
Le présent article traite de ces droits au gain conventionnels. Il existe également des droits au gain légaux qui font l’objet d’un article distinct : Droits au gain légaux selon le droit foncier rural
2 Imposition des droits au gain
2.1 Principe
Les parts au gain constituent en principe un revenu ou un rendement imposable (art. 19, 21 et 85 LI).
La personne qui est redevable de la part au gain ne peut déduire le paiement de la part au gain ni de l’impôt sur le revenu ni de l’impôt sur les gains immobiliers. Si une entreprise est redevable d’une part au gain, celle-ci peut être déduite fiscalement en tant que charges justifiées par l’usage commercial.
2.2 Exceptions en cas de risque de double imposition
L’imposition de la part au gain peut entraîner une double imposition interdite1, si
- la personne qui est redevable de la part au gain est assujettie à l’impôt sur les gains immobiliers ou à l’impôt sur le bénéfice pour l’immeuble concerné et
- qu’elle ne peut pas faire valoir la part au gain dont elle est redevable comme charges justifiées par l’usage commercial.
Dans ces cas, il est exceptionnellement renoncé à une imposition de la part au gain chez l’aliénateur avec droit de participation au gain. La part au gain est alors exonérée d’impôt2.
| Bénéficiaire de la part au gain | |||
|---|---|---|---|
| Immeuble appartenant à la | Fortune privée | Fortune commerciale3 | |
| Débiteur de la part au gain |
Fortune privée4 | non imposable * | imposable |
| Fortune commerciale5 | imposable | imposable | |
| Commune, canton, Confédération | imposable | imposable |
* S’applique également lorsque le débiteur de la part au gain bénéficie d’un report de l’impôt sur les gains immobiliers.
3 Cas particuliers
3.1 Différence par rapport à un versement complémentaire au prix de vente
Le droit au gain conventionnel doit être distingué d’un versement complémentaire au prix de vente, qui est pris en compte comme recette dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers.
Il est question de versement complémentaire au prix de vente lorsque les conditions suivantes sont remplies de manière cumulative (Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, art. 178 N 14):
- Le versement complémentaire revient au propriétaire initial
- Le montant du versement complémentaire est clairement défini
- Le versement complémentaire est induit par la revente, indépendamment du fait qu’il en résulte un gain ou une perte
- La revente entraînant le versement complémentaire a lieu ou est prévue dans un court laps de temps (en règle générale dans un délai d’un an).
Si ces conditions ne sont pas remplies, il ne s’agit pas d’un versement complémentaire au prix de vente qui peut être pris en compte dans le cadre d’une révision selon l’article 202 LI au niveau de l’impôt sur les gains immobiliers, mais d’un droit au gain conventionnel.
3.2 Prêt participatif
Dans le cadre de la vente d’un immeuble, il est également possible de convenir d’un prêt participatif. Dans ce cas, le prêteur participe proportionnellement au gain réalisé par l’emprunteur, en plus ou à la place du versement d’un intérêt (art. 314 CO). Cette participation se distingue d’un intérêt dans la mesure où elle dépend de l’existence d’un gain et qu’elle est calculée sur la base de celui-ci. Les intérêts, en revanche, sont toujours dus indépendamment d’un gain éventuel et sont calculés en fonction du montant du prêt. Dans le cas d’un prêt participatif, l’emprunteur qui paie l’intérêt participatif dépendant du gain peut le déduire fiscalement en tant qu’intérêt passif ou charge d’intérêts. Le prêteur est imposé sur l’intérêt dépendant du gain en tant que revenu de la fortune.
3.3 Société tacite
Les règles relatives aux droits au gain s’appliquent également aux sociétés tacites (voir ci-dessus).