Frais d'entretien

1 Principe

Les frais d'entretien (art. 1, al. 1, lit. a à e OFI ) sont fiscalement déductibles et peuvent donc être inscrits dans la déclaration d’impôt annuelle.

C’est aussi le cas d’autres dépenses. Il est possible de faire valoir, au choix, les frais effectifs ou une déduction forfaitaire. Vous trouverez la liste des autres dépenses dans l’article TaxInfo Frais immobiliers.

2 Quels sont les frais déductibles? 

La notice 5 «Frais immobiliers» expose en détail les coûts qui sont déductibles et à quelle hauteur.

Les versements au fonds de réparation ou de rénovation d’une communauté de propriétaires d’étages peuvent également être déduits dans certaines circonstances en tant que frais d’entretien (voir l’article de TaxInfo Fonds de rénovation d’une communauté de propriétaires d’étages faisant partie de la fortune privée).

3 Qu'est-ce que des frais d'entretien?

Les frais d'entretien sont des dépenses qui servent à maintenir la valeur d'un bien immobilier, autrement dit qui permettent de le garder en état. On les appelle donc des frais maintenant la valeur. Le fait d’entretenir un bien suppose que ce bien ait perdu de la valeur ou qu'il risque d'en perdre. En d'autres termes, cela implique qu'il faille remettre quelque chose en état. Les critères du besoin d'entretien sont la durée de vie et l'état de fonctionnement d'une installation, d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment.

On différencie les travaux d'entretien (qui maintiennent la valeur) des travaux augmentant la valeur d’un bien. Cette distinction se fait sur la base de critères techniques objectifs. La référence en la matière n'est pas la valeur de l'immeuble dans son ensemble, mais celle du bâtiment ou de la partie de bâtiment remis(e) en état ou de l'installation remplacée. Les frais dont seule une partie maintiennent la valeur du bien ne sont pas intégralement déductibles au titre de frais d'entretien. Il faut donc calculer la part déductible en utilisant une clé de répartition adéquate.

4 Qu'est-ce qui ne constitue pas des frais d'entretien?

Les impenses (qui augmentent la valeur du bien ; améliorations, nouveaux équipements), ainsi que les dépenses qui représentent des frais de la vie courante et n'ont aucune incidence sur la valeur du bien (ni maintient, ni augmentation) ne sont pas des frais d'entretien. 

Exemples de frais non déductibles:

• Frais de nettoyage et de rangement du jardin; 
• Frais de plantation de fleurs et de légumes; 
• Frais d'établissement de plans et de mesurage; 
• Taxes sur les mutations et les constitutions de gages; 
• Emoluments de notaires; 
• Frais de constitution d'hypothèques;
• Commissions et autres frais liés à l'acquisition ou à l'aliénation de biens immobiliers.

5 Qu'est-ce qu'une transformation?

Les frais de démolition de parties d'un bâtiment en vue de les reconstruire sont des frais d'entretien déductibles à concurrence du coût d'une reconstruction équivalente. La reconstruction n'est pas équivalente si la transformation a changé l'utilisation par rapport à celle de la partie remplacée (autre vocation ou vocation élargie) ou que le plan de base a été agrandi. Les frais de modification du plan de base par déplacement ou enlèvement de cloisons ne constituent pas non plus de l'entretien.

Les frais de démontage et de réinstallation d'équipements équivalents (cuisine/salle de bain) peuvent constituer de l'entretien, même si le plan du logement a été modifié, à condition toutefois que le nouvel équipement soit de la même gamme que le précédent.

Vous trouverez d'autres informations sur la fiscalité des frais liés au changement d'utilisation d'un bien immobilier dans l'article TaxInfo Changement d'affectation d'immeuble. 

Le fait d'ériger un nouveau bâtiment (ou d'ajouter une partie à un bâtiment) ou d'y créer une installation est une construction, dont les frais ne sont pas déductibles. En revanche, les frais de démolition d'un bâtiment sont déductibles, à condition que le bâtiment soit remplacé par un autre sur le même immeuble. Vous trouverez des précisions dans l'article Frais de démolition en vue d'une construction de remplacement. Concernant les constructions annexes, voir chiffre 6 ci-après.

6 Balcons, garages, piscines, jardins d'hiver et éléments similaires

Les balcons, garages, piscines, abris (de jardin ou autres) et tout objet de cette nature sont des annexes, qu'ils soient attenants ou pas. Les frais nécessaires à leur entretien sont fiscalement déductibles si ces objets doivent faire l'objet d'une évaluation officielle.

Les frais nécessaires à leur démolition et à leur remplacement par des éléments équivalents peuvent constituer de l'entretien, même si l'élément est rebâti à un autre endroit sur l'immeuble (approche globale).
En revanche, ils ne constituent pas de l'entretien si les travaux correspondant changent l'utilisation qui était faite des éléments. La part des frais permettant la nouvelle utilisation des éléments ne constitue pas de l'entretien.

7 Modalités de déclaration annuelle des frais ?

Pour déclarer le détail de vos frais effectifs (frais d'entretien, Frais d'investissement destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement et frais de conservation d'un monument historique ), veuillez utiliser le tableau ci-après et le joindre à votre déclaration d'impôt.

Déclaration des frais effectifs 

C'est au contribuable d'établir la preuve que les dépenses qu'il déclare constituent des frais d'entretien et à quelle hauteur. La déduction ne lui est accordée qu'à cette condition. L'Intendance des impôts réclame des moyens de preuve adéquats. 

 Exemples de pièces justificatives appropriées:

• Copie du décompte des coûts;
• Copie des différentes factures;
• Copie du permis de construire;
• Copie du plan de construction;
• Copie du descriptif du projet de construction;
• Photos avant / après.

En cas de transformation ou de rénovation significative, il est nécessaire de fournir des pièces attestant de l'état de l'immeuble et de l'équipement dont il est doté avant et après transformation ou rénovation.

8 Période de déductibilité des frais?

Les frais sont déductibles des revenus de l'année de leur facturation. Leur déduction ne peut pas être reportée les années suivantes. 

Il est possible de déduire des factures partielles de travaux terminés et clairement identifiables, à condition qu'elles soient détaillées. Par contre, les acomptes ne sont pas déductibles.

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Version du 14.10.2022