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Transfert de propriété d’un immeuble

1 Principes élémentaires

En matière d'achat immobilier, on distingue :

a) l’acte authentique (contrat de vente générateur d’obligations),
b) l’inscription au registre foncier (transfert de propriété),
c) le transfert des profits et risques.

Les parties décident librement de la date du transfert des profits et risques (p. ex. à la date d’inscription au registre foncier). Celle-ci ne peut toutefois pas être antérieure à la signature du contrat de vente.

2 Déclaration des revenus et frais immobiliers

La date déterminante est celle du transfert des profits et risques.

Si le transfert des profits et risques intervient en cours d’année, le vendeur déclare les revenus immobiliers qu’il a réalisés et les frais immobiliers qu’il a engagés jusqu’à la date du transfert, et l’acheteur déclare ces éléments à partir de cette date.

S’il intervient au 31 décembre de l’année, alors seul le vendeur peut déclarer les revenus immobiliers (loyers, valeur locative) et déduire les frais d’entretien correspondant à l’immeuble cette année-là.

En général, le paiement de l’immeuble est exigible à la date du transfert de propriété, ce qui donne naissance à un engagement hypothécaire envers la banque. Les intérêts hypothécaires exigibles à partir de cette date sont fiscalement déductibles.

3 Déclaration de la fortune

La personne qui doit déclarer la valeur officielle de l’immeuble est celle qui figurait au registre foncier en tant que propriétaire à la fin de l’année.

a) En cas d’inscription au registre foncier avant la fin de l’année, c’est à l’acheteur de déclarer la valeur officielle de l’immeuble.
    S’il n’a pas encore payé l’achat, il doit déclarer le prix de l’immeuble dans ses dettes, et le vendeur doit le déclarer dans ses
    créances.

b) Si l’inscription au registre foncier n’était pas encore faite à la fin de l’année, le vendeur continue de déclarer la valeur
    officielle de l’immeuble. Voici comment tenir compte des obligations découlant du contrat de vente :

  • Pour l’acheteur : valeur officielle = créance ; prix à régler = dette.
  • Pour le vendeur : valeur officielle = dette ; paiement à recevoir = créance.

Cf. exemples de déclaration de la fortune

Précision concernant les répartitions fiscales : si l’immeuble et le domicile ne se trouvent pas dans la même localité, il faut procéder à une répartition entre les deux communes (voire les deux cantons), afin que les valeurs mobilières soient imposées au lieu de domicile, et les biens immobiliers, au lieu de situation de l’immeuble. Lorsque le vendeur transfert la propriété de son immeuble en cours d’année, sa quote-part de la valeur officielle est rattachée au lieu de situation de l’immeuble et déduite de ses éléments imposables à son domicile. La même quote-part est ajoutée aux éléments de l’acheteur qui sont imposables à son lieu de domicile, et déduite de ses éléments imposables au lieu de situation de l’immeuble. Cf. exemples de partage intercommunal de l’impôt en cas de vente immobilière

4 Impôt sur les gains immobiliers

Le vendeur doit l’impôt sur les gains immobiliers sur l’éventuelle plus-value qu’il réalise (cf. « Déclaration d’un gain immobilier »). 

Les revenus immobiliers que déclarent le vendeur et l’acheteur sont imposables au lieu de situation de l’immeuble. Leur revenu du travail et leur revenu de capitaux mobiliers sont imposables à leur domicile. Les intérêts passifs sont répartis entre le domicile et le lieu de situation de l'immeuble, proportionnellement aux actifs qui s’y trouvent.

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Version du 23.7.2021

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