1 Définition
On parle de jouissance restreinte au rendement lorsque la personne titulaire de l'usufruit d'un bien immobilier n'habite pas elle-même ce bien, ni ne le donne en location (jouissance réelle), mais que le propriétaire lui verse une somme forfaitaire périodique en contrepartie. L'acte par lequel la jouissance réelle est transformée en jouissance restreinte au rendement n'est pas considéré comme gratuit dans le cadre de l'imposition des gains immobiliers au sens de l'article 131 LI, sauf si la somme forfaitaire versée par le propriétaire ne dépasse pas le revenu locatif net réalisable (loyers bruts, moins intérêts passifs, taxe immobilière, frais d'entretien, assurances, etc.).
Dans les cas les plus typiques, le propriétaire a une dette hypothécaire et paie à ce titre des intérêts. Sauf disposition contractuelle contraire, l'usufruitier ou l'usufruitière supporte les frais d'entretien ordinaire du bien immobilier, tandis que le propriétaire supporte tout ce qui va au-delà (art. 764 CCS).
2 Appréciation fiscale
Dans son principe, l'imposition de la jouissance restreinte au rendement est la même que celle de la jouissance réelle (cf. pratique in NStP 1991, p. 17 et suivantes). La seule différence est que l'usufruitier ou l'usufruitière n'est pas imposé-e sur le rendement de l'immeuble, mais sur la somme forfaitaire que lui verse le propriétaire. Alors que le propriétaire n'est pas imposable lorsque l'usufruitier ou l'usufruitière à la jouissance réelle de l'immeuble, il l'est lorsque la personne détenant l'usufruit a la jouissance restreinte au rendement. Le propriétaire est alors imposable sur le rendement, déduction faite de la somme forfaitaire qu'il verse à l'usufruitier ou à l'usufruitière. Le propriétaire et l'usufruitier ou l'usufruitière peuvent tous deux déduire les frais effectifs qu'ils supportent (intérêts passifs, entretien). Voici précisément ce qui se passe.
a. Impôt sur le revenu
Le propriétaire de l'immeuble est imposé sur le revenu qu'il tire de l'immeuble (valeur locative ou revenu locatif), déduction faite des frais effectifs qu'il supporte (somme forfaitaire versée à l'usufruitier ou l'usufruitières dont la jouissance est restreinte au rendement, intérêts hypothécaires, frais d'entretien).
L'usufruitier ou l'usufruitière est imposé-e sur la somme forfaitaire qu'il ou elle tire de la jouissance restreinte au rendement, déduction faite des charges éventuelles fixées au contrat (intérêts hypothécaires, frais d'entretien).
b. Impôt sur la fortune
Aux termes de la disposition spéciale de l'article 11 LI, c'est l'usufruitier ou l'usufruitière, et non le propriétaire, qui est imposé-e sur la valeur officielle de l'immeuble. Il ou elle n'est toutefois imposé-e que sur sa valeur officielle nette, c'est-à-dire après déduction des dettes du propriétaire en rapport avec l'immeuble (Kommentar StHG, N. 15 ad art. 13; Höhn, Steuerrecht, 8e édition, volume1, N. 20 ad § 15; Kommentar StG-ZH N. 7 ad § 46). En conséquence, le propriétaire de l'immeuble ne déclare ni la valeur officielle de l'immeuble, ni ses dettes hypothécaires.
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Version du 15.9.2020