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Übertragung von Liegenschaften

1 Ausgangslage

Beim Liegenschaftserwerb unterscheidet man:

a) den verurkundeten Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft)
b) den Grundbucheintrag (Eigentumsübergang)
c) den Übergang von Nutzen und Schaden

Den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden können die Parteien frei bestimmen. Er kann frühestens mit dem Datum des Kaufvertrags zusammenfallen oder auch auf einen späteren Zeitpunkt (z.B. den Zeitpunkt des Grundbucheintrags) gelegt werden.

2 Deklaration der Erträge und Kosten

Massgeblich ist der Übergang von Nutzen und Schaden:

Wenn Nutzen und Schaden während des Jahres übergehen, hat der Verkäufer die Liegenschaftserträge und Unterhaltskosten bis zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Schaden zu deklarieren. Der Käufer seinerseits deklariert die ab diesem Zeitpunkt erzielten Liegenschaftserträge und die seither angefallenen Unterhaltskosten.

Wenn Nutzen und Schaden per 31. Dezember des laufenden Jahres übergehen, hat in im entsprechenden Steuerjahr nur der Verkäufer Liegenschaftserträge (Mietzinsen, Eigenmietwert) zu deklarieren und nur der Verkäufer kann Unterhaltskosten in Abzug bringen.

Mit dem Übergang des Eigentums ist in der Regel auch der Kaufpreis geschuldet und ab diesem Zeitpunkt besteht eine Hypothekarverpflichtung gegenüber der Bank. Die ab diesem Zeitpunkt fälligen Hypothekarzinsen sind steuerlich abziehbar.

3 Deklaration des Vermögens

Der amtliche Wert der Liegenschaft ist von jener Person zu deklarieren, die am Ende des Jahres im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es ist deshalb zu unterscheiden:

a) Ist der Grundbucheintrag am Jahresende bereits erfolgt, deklariert der Käufer den amtlichen Wert. Sollte der Kaufpreis noch nicht bezahlt sein, hätte der Käufer eine entsprechende Schuld und der Verkäufer ein entsprechendes Guthaben zu deklarieren.

b) Ist der Grundbucheintrag am Jahresende noch nicht erfolgt, deklariert (wie bisher) der Verkäufer den amtlichen Wert. Die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag sind wie folgt zu berücksichtigen:

  • Beim Käufer: Amtlicher Wert als Guthaben und die noch offene Kaufpreisforderung als Schuld.
  • Beim Verkäufer: Amtlicher Wert als Schuld und die noch offene Kaufpreisforderung als Guthaben.

Siehe hierzu: Fallbeispiele zur Deklaration im Vermögen

Exkurs Steuerteilungen: Wenn sich der Liegenschaftsort nicht am Wohnort befindet, kommt es zwischen den beteiligten Gemeinden (bzw. Kantonen) zu einer Steuerteilung: Dabei wird bewegliches Vermögen am Wohnort und unbewegliches Vermögen am Liegenschaftsort besteuert. Wenn nun eine Liegenschaft während dem Jahr übertragen wird, wird beim Verkäufer zulasten des Wohnortes eine Quote des amtlichen Wertes dem Liegenschaftsort zugewiesen. Beim Käufer wird die gleiche Quote zulasten des Liegenschaftsortes dem Wohnort zugewiesen. Siehe hierzu: Beispiele innerkantonale Steuerteilung bei Verkauf einer Liegenschaft

4 Grundstückgewinnsteuer

Ein allfälliger Grundstückgewinn beim Verkäufer unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (siehe «Grundstückgewinn versteuern»). 

Der vom Verkäufer und vom Käufer deklarierte Ertrag ist am Liegenschaftsort steuerbar. Das Erwerbseinkommen und der Ertrag aus beweglichem Vermögen sind am Wohnort steuerbar. Die Schuldzinsen werden nach Lage der Aktiven anteilmässig auf Wohnort und Liegenschaftsort verlegt.

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Fassung vom 23.07.2021

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