Copropriété et propriété commune de biens immobiliers

1 Copropriété et propriété commune

La copropriété et la propriété commune sont les deux formes de propriété collective. Cet article traite de la fiscalité de la copropriété et de la propriété commune des biens immobiliers privés. La fiscalité des biens communs faisant partie de la fortune commerciale est exposée ici.

1.1 Copropriété

Les personnes qui possèdent chacune une fraction du même bien immobilier en sont copropriétaires. Chacune d’elles exerce les droits et obligations liés à la propriété à raison de sa part, qu’elle peut aliéner et hypothéquer (art. 646 CC). En règle générale, chaque copropriétaire supporte les frais d’administration, impôts et autres charges en raison de sa part. Si l’un d’eux paie au-delà de sa part, il a recours contre les autres dans la même proportion (art. 649 CC).

1.2 Propriété commune

Les personnes qui forment une communauté pour acquérir une chose sont propriétaires communs de la chose (art. 652 CC; exemples: régime de la communauté de biens en droit de la famille, communauté héréditaire, société en nom collectif ou en commandite et société simple). Les parts détenues en mains communes ne confèrent pas le droit d’agir individuellement à l’égard des tiers et ne peuvent être ni aliénées, ni hypothéquées. Les propriétaires communs ne peuvent agir qu’ensemble. Leurs droits et devoirs sont déterminés par les règles de la communauté qui les unit (art. 653 CC).

2 Imposition

2.1 Copropriété

Les copropriétaires d’un bien immobilier déclarent chacun leur part du bien et des revenus qu’il dégage. Les parts de copropriété inscrites au registre foncier font foi.

Exemple:

A et B sont chacun propriétaires de 50% d’un bien immobilier. Ils déclarent chacun 50% de la valeur du bien, des revenus qu’il dégage et des frais inhérents, à savoir:

• Valeur officielle

• Dettes et intérêts passifs de l’hypothèque grevant le bien

• Valeur locative ou revenus locatifs

• Frais immobiliers

2.2 Propriété commune

Les propriétaires communs d’un bien immobilier déclarent chacun leur quote-part respective à ce bien. Celle-ci est fonction de la répartition légale ou conventionnelle des droits de propriété entre eux. Sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, la propriété commune est fiscalement réputée répartie à part égale entre les propriétaires en mains communes.

Exemple:

A, B et C forment une communauté héréditaire leur conférant la propriété commune d’un bien immobilier. Aux termes des dispositions légales, A a droit à 50% de la succession, et B et C, à 25% chacun. A déclare 50%, et B et C 25% chacun de la valeur de l’immeuble, des revenus qu’il dégage et des frais inhérents, à savoir:

• Valeur officielle

• Dettes et intérêts passifs de l’hypothèque grevant le bien

• Valeur locative ou revenus locatifs

• Frais immobiliers

Exemple:

A et B achètent un bien immobilier en commun. Ils s’en répartissent la propriété à raison de 40% pour A et de 60% pour B, ce qui correspond à leur apport respectif en fonds propres.

A déclare 40% et B, 60% de la valeur du bien, des revenus qu’il dégage et des frais inhérents, à savoir.

• Valeur officielle

• Dettes et intérêts passifs de l’hypothèque grevant le bien

• Valeur locative ou revenus locatifs

• Frais immobiliers

Si A et B ne se sont pas réparti la propriété par contrat, la valeur du bien, les revenus qu’il dégage et les frais inhérents sont réputés répartis par moitié entre eux deux.

3 Conséquences fiscales d’une répartition ne correspondant pas aux quotes-parts de propriété

Une répartition du financement, des frais ou de l’usage du bien qui ne correspond pas aux quotes-parts de copropriété ou de propriété commune peut avoir des conséquences fiscales, à savoir:

• Donation

• Prêt

• Aide (Personnes dans le besoin incapables d’exercer une activité rémunérée)

• Prestation entre concubins (cf. point 4.3)

• Contribution d’entretien après divorce (cf. point 4.4)

4 Cas particuliers de répartition des frais et de l’usage ne correspondant pas aux quotes-parts de propriété

4.1 Dettes et intérêts passifs

Les dettes et les intérêts passifs, c’est-à-dire la rémunération du capital emprunté, sont fiscalement déductibles. Le montant qu’une personne peut déduire à ce titre est fonction du montant de sa propre dette. Lorsque l’un des copropriétaires ou propriétaires communs supporte une part de la dette et des intérêts passifs qui ne correspond pas à sa quote-part de propriété, la part qu’il supporte est fiscalement reconnue comme sa propre dette dans les conditions supplémentaires suivantes (CRF du 27.10.2023 n° 100 2022 216; ATF 2C_142/2014):

• En cas de propriété commune, les propriétaires répondent solidairement de la dette vis-à-vis de la banque, même s’ils se sont contractuellement réparti sa charge selon des modalités qui ne correspondent pas à leur part respective de propriété.

• La répartition de la charge de la dette est expressément fixée dans un règlement d’utilisation et d’administration (selon art. 647 CC ) inscrit au registre foncier ou dans un autre type de contrat.

• La répartition de la charge de la dette est fixée pour une durée précise (au moins cinq ans si elle n’est pas adossée à la durée de l’hypothèque).

Le fait, pour l’un des copropriétaires ou des propriétaires communs, de prendre à sa charge une part de la dette et des intérêts passifs supérieure à ce qui correspond à sa quote-part de propriété peut constituer une prestation en faveur des autres membres de la communauté, qui peut être imposable (cf. point 3 ci-avant).

Si les copropriétaires tiennent un état de leurs dettes et créances entre eux, on présume que celles-ci ne portent pas d’intérêt. Mais s’ils ont convenu par écrit de se verser des intérêts, ils doivent les déclarer (intérêts créditeurs imposables et intérêts passifs déductibles).

4.2 Frais immobiliers

Les copropriétaires et les propriétaires communs sont tenus de participer aux frais qui se rapportent à leur bien immobilier à proportion de leur part respective de propriété (cf. aussi points 2.1 et 2.2). Celui qui en supporte davantage acquiert d’office une créance contre les autres (art. 649 CC). Compte tenu de cette créance, les frais effectivement à sa charge ne sont donc pas supérieurs à sa part. En conséquence, il ne peut déduire que les frais proportionnels à sa part de propriété. Les parts de propriété qui font foi sont celles qui sont inscrites au registre foncier dans le cas des copropriétés et celles qui sont définies par la loi ou fixées par contrat dans le cas des propriétés communes.

Le fait, pour les copropriétaires ou propriétaires communs, de se répartir la charge des frais selon des modalités qui ne correspondent pas à leurs parts de propriété n’a aucune incidence sur le montant des frais immobiliers déductibles: celui-ci doit être proportionnel à leur part respective de propriété (ATF 2C_427/2014 et point 2 ci-avant).

Lorsqu’ils se répartissent le droit d’occuper ou de mettre en location les différents logements constituant le bien, on admet que la charge des frais immobiliers est répartie entre eux conformément à leur part de propriété respective pourvu que la valeur du logement attribué soit équivalente. Dans ce cas, les revenus locatifs et les frais immobiliers sont répartis entre chacun d’eux en fonction de la valeur du logement qui leur est attribué. En droit fiscal, ce cas de figure est assimilé à la propriété par étages.

Exemple:
A, B et C, qui forment une fratrie, sont copropriétaires d’une  maison à plusieurs logements. divisée en trois appartements comparables sur trois niveaux (rez-de-chaussée, 1^er et 2^e étage). Ils s’en attribuent un chacun et conviennent de s’occuper de l’entretien de « leur » appartement respectif et d’en déclarer les revenus qu’il dégage. La même année, A rénove la cuisine de « son » appartement. B et C ne font pas de travaux d’entretien.

A, B et C peuvent chacun déduire un tiers des frais usuels d’exploitation et d’administration de la maison locative. A est le seul à pouvoir déduire le coût de rénovation de la cuisine au titre de frais d’entretien immobilier.

4.3 Propriété commune des concubins

Les prestations entre concubins (paiement des frais d’entretien, des intérêts passifs) qui ne correspondent pas aux parts de propriété respectives constituent une contribution à la réalisation du but de la communauté. Ces prestations (en principe équivalentes) n’ont donc aucune incidence fiscale (cf. aussi Concubinage et ménage commun).

Exemple: Les concubins A et B achètent un bien immobilier en copropriété à raison de 50% chacun pour l’habiter ensemble. Ils conviennent de participer à l’achat ainsi qu’aux frais immobiliers ultérieurs à proportion de leurs revenus et fortune respectifs (2/3 pour A et 1/3 pour B). Ils ont l’intention de revoir leur part de propriété respective si leurs revenus évoluent.

Ils financent l’achat avec 600 000 francs de fonds propres, dont 400 000 apportés par A (2/3) et 200 000 (1/3), par B.

• Fonds propres à l’achat: les 100 000 francs de fonds propres que A apporte au-delà de sa part de propriété peuvent être qualifiés de donation ou de prêt en faveur de B, car ce montant dépasse le cadre usuel du but de la communauté que constitue le concubinage.

• Charge des frais immobiliers courants: A et B peuvent chacun déduire 50% des frais immobiliers. Si A en prend plus que 50% à sa charge, sa prestation est considérée comme usuelle dans le cadre du concubinage et n’a donc pas d’incidence fiscale.

• Charge de la dette et des intérêts passifs: A et B peuvent chacun déduire 50% de la dette et des intérêts passifs (exception, voir point 4.1 plus haut).

• Imposition de la valeur locative: A et B déclarent chacun 50% de la valeur locative du bien.

• Imposition du bien: A et B déclarent chacun 50% de la valeur officielle et de la dette. En l’absence de donation, A déclare sa créance et B, sa dette résultant des apports inégaux (prêt de CHF 100 000).

4.4 Propriété commune des personnes divorcées ou séparées

Les règles énoncées pour les concubins valent de la même manière pour les personnes divorcées ou séparées. Un bien immobilier est réputé « occupé par sa ou son propriétaire » même si celui-ci en laisse l’usage exclusif à son ex-épouse ou époux. Cela constitue une contribution alimentaire fiscalement déductible pour celle ou celui qui abandonne l’usage de sa part de propriété (et imposable pour la ou le bénéficiaire). L’ex-épouse ou époux qui prend à sa charge plus que sa part aux frais immobiliers et aux intérêts passifs ne peut déduire que sa propre part. Le surplus constitue une contribution alimentaire fiscalement déductible (et imposable au chef du bénéficiaire).

Exemple

Les époux A et B sont séparés et chacun propriétaires de la moitié d’un bien immobilier d’une valeur locative de 20 000 francs. Les frais immobiliers se montent à 6 000 francs. Les intérêts passifs s’élèvent à 15 000 francs au total, dont chacun des époux est débiteur pour moitié. La convention de séparation dispose que A verse une contribution d’entretien pécuniaire de 6 500 francs et paie les frais courants pour l’hypothèque et le bien immobilier, et que B habite le bien immobilier.

Contributions d’entretien de A en faveur de B (pécuniaires et en nature):

A déclare la moitié de la valeur locative, soit 10 000 francs, des frais immobiliers (CHF 3 000) et des intérêts passifs (CHF 7 500), et déduit le montant total de la contribution alimentaire versée, soit 27 000 francs.

B déclare la moitié de la valeur locative, soit 10 000 francs, des frais immobiliers (CHF 3 000) et des intérêts passifs (CHF 7 500) ainsi que le montant total de la contribution alimentaire reçue, soit 27 000 francs.

Précisions

• Contributions d’entretien en cas de taxation séparée

Version du 22 août 2025