Changement du système d’imposition de la propriété du logement (abolition de la valeur locative)

1 Contexte

Le 28 septembre 2025, le peuple a clairement accepté l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires (ci-après «arrêté fédéral») par 57,73% de «oui» contre 42,47% de «non» (55,26 contre 44,74% dans le canton de Berne). Il a ainsi indirectement approuvé le projet 17.400 | Imposition du logement. Changement de système (abolition de la valeur locative), ce projet étant lié à l’arrêté fédéral.

L’arrêté fédéral ne fait que créer une exception aux principes d’imposition de la Constitution fédérale (Cst.), donnant plus de latitude aux cantons. En revanche, le changement de système d’imposition de la propriété du logement a pour conséquence directe d’apporter des modifications à la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) et à la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID). Les modifications apportées à la LHID doivent être en grande partie reprises par les cantons.

Le Conseil fédéral a décidé de mettre en vigueur le changement de système au 1er janvier 2029.

2 Documentation de la Confédération

Arrêté fédéral:

• Texte soumis au vote final: FF 2025 17- Arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires | Fedlex

• FF 2024 1773 - Initiative parlementaire. Introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires. Rapport de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil national | Fedlex 

Changement de système d’imposition de la propriété du logement:

• Texte soumis au vote final: FF 2025 23

• Rapport (FF 2021 1631)

3 Effets sur la fiscalité

Abolition de la valeur locative

• La base d’imposition disparaît en cas d'utilisation par la ou le propriétaire
  Avec le résultat de la votation, la valeur locative des immeubles dont la personne contribuable dispose pour elle-même en qualité de propriétaire, cesse d’être imposable. La location à des conditions préférentielles accordée à des proches n’entraîne plus non plus l’imposition de la valeur locative. Pour les propriétés sises à l’étranger, cette valeur locative ne sera plus prise en compte pour déterminer le taux d’imposition. L’imposition de la valeur locative sera abolie non seulement pour le logement occupé par la ou le propriétaire, mais aussi dans les cas où, en vertu du droit civil, droit d’utilisation et propriété sont dissociés (usufruit, droit d’habitation).

• L’abolition ne concerne pas la fortune commerciale
  L’utilisation des immeubles faisant partie de la fortune commerciale pour un loyer inférieur à la valeur de marché constitue un prélèvement en nature imposable, qui était jusqu’ici évalué et taxé à sa valeur locative. Les transactions entre les personnes morales et les personnes qui y détiennent des parts ont des conséquences fiscales lorsque le principe de la comparaison entre tiers n’est pas respecté: c’est le cas lorsque le loyer convenu est inférieur à la valeur de marché (p. ex. la prestation appréciable en argent est ainsi imposable lorsque le bailleur est la personne morale).

  Pour les immeubles faisant partie de la fortune commerciale, le système actuel reste appliqué, la seule différence étant que la valeur de marché remplace la valeur locative.

• Calcul du frein à l’impôt sur la fortune
  Le mécanisme du frein à l’impôt sur la fortune a pour but d’éviter que cet impôt ne frappe de manière disproportionnée les investissements à faible rendement. Pour ce faire, l’Intendance des impôts compare le rendement théorique de la fortune à l’impôt sur la fortune calculé sans ce frein, puis modifie cet impôt en fonction du résultat de ce calcul. Jusqu’ici, tant la valeur locative (rendement de la fortune) que les frais d’entretien (déduits de ce rendement) entraient dans ce calcul. Le droit à l’application du frein à l’impôt sur la fortune se modifiera en fonction des circonstances de chaque contribuable.

• Imposition d’après la dépense
  La valeur locative est actuellement l’un des facteurs utilisés pour déterminer la base de calcul des personnes ayant leur propre ménage (voir ch. 3.1 Imposition d’après la dépense). Avec le changement de système, le droit prévoit toujours d’utiliser, pour cette détermination, un facteur égal à sept fois le loyer annuel ou la valeur locative fixée en tenant compte des loyers habituels du lieu. Dès lors, l’Intendance cantonale des impôts continuera à fixer une valeur locative officielle («loyer du marché»). Si elle modifie, pour l’imposition d’après la dépense, la valeur locative déterminante, les contribuables concernés peuvent la contester.

Frais immobiliers déductibles dans le cadre de l’impôt sur le revenu (fortune privée)

Dans le système actuel, de nombreux frais liés à un bien immobilier peuvent être déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu (voir Frais immobiliers).

Le changement de système entraîne des modifications fondamentales autorisant les cantons à s’écarter partiellement des dispositions régissant l’impôt fédéral direct:

Comparaison du droit actuellement en vigueur et après changement de système

Après le changement de système, les frais suivants pourront être déduits de l’impôt sur le revenu:

*Pour les impôts cantonaux et communaux, les autorités politiques n’ont pas encore arrêté de décision concernant une grande partie des frais déductibles, notamment les mesures d’économie d’énergie (voir à ce sujet la réponse à la question 18 de la session d’hiver 2025 du Grand Conseil).

Une fois le nouveau système entré en vigueur, il sera décisif de savoir si et quand un bien immobilier est considéré comme loué ou affermé au sens fiscal, la déductibilité des frais immobiliers les plus fréquents étant liée à ce critère.

Apports au fonds de rénovation pour les propriétés par étages

Les apports au fonds de réparation ou de rénovation d’une communauté de propriétaires d’étages sont aujourd’hui considérés comme des frais d’entretien et sont donc admis en déduction. Les conditions sont indiquées au chiffre 2 de l’article Fonds de rénovation d’une communauté de propriétaires d’étages faisant partie de la fortune privée. Celles-ci restent valables jusqu’à l’entrée en vigueur du changement de système. Restent donc déductibles:

• les apports effectifs à un fonds de rénovation d’une communauté de propriétaires d’étages;

• à hauteur de la somme versée, les montants prévus par le règlement et qui ont été décidés dans le but unique de couvrir les frais de réparation et d’entretien des installations communes.

Si, au cours des années suivantes, des apports plus élevés qu’alors sont décidés sur la base d’un règlement, ils sont acceptés fiscalement s’ils ne s’écartent pas significativement des montants des années précédentes ou si un projet comportant des frais de réparation et d’entretien des installations communes peut être soumis (devis, planification, etc.).

Après entrée en vigueur du nouveau système, les apports au fonds de rénovation pour les propriétés par étages occupées par leur propriétaire ne seront plus déductibles fiscalement.

Impôt immobilier supplémentaire sur les résidences secondaires

Le Conseil-exécutif a pesé le pour et le contre de ce nouvel impôt. Les régions touristiques bernoises étant frappées plutôt durement par l’abolition de la valeur locative des résidences secondaires, il entend leur donner la possibilité d’introduire un impôt immobilier supplémentaire sur ces immeubles. À cet effet, la Constitution cantonale devra être soumise à une révision analogue à celle adoptée pour la Constitution fédérale. Les modifications de la constitution étant soumises à un vote populaire obligatoire, c’est le peuple bernois qui aura le dernier mot.

• Communiqué de presse du Conseil exécutif du 13 novembre 2025

4 Répercussions financières

4.1 Ensemble des répercussions découlant du changement de système

Première estimation (total canton et communes)
L’interpellation 088-2025, Jordi (PS, Berne) Combien l’abolition de la valeur locative coûtera-t-elle au canton de Berne? avait pour objet de connaître les répercussions financières découlant du changement du système d’imposition de la propriété du logement dans son ensemble (résidences principales et secondaires). Les pertes de recettes (canton et communes) sont estimées au point 1 entre 90 et 165 millions de francs environ, selon que les déductions pour les mesures d’économie d’énergie seront maintenues ou non.

Calcul complémentaire au niveau des communes
Un calcul complémentaire a été effectué au niveau des communes. Ce document indique, par commune, pour l’année fiscale 2022:

• le total des valeurs locatives,

• le total des frais d’entretien,

• le total des intérêts passifs effectivement admis en déduction.

Ces chiffres permettent de dresser un état des lieux dans le système actuel d’imposition de la propriété du logement par commune pour une année fiscale donnée. L’Intendance des impôts a l’intention de compléter ce tableau avec des données provenant d’années fiscales plus récentes et de faire ainsi ressortir les « années exceptionnelles » (avec des chiffres particulièrement élevés ou bas en matière d’entretien).

Plusieurs communes et le canton dans son ensemble présentent un excédent de charges. Cela signifie que les déductions invoquées sont plus élevées que les valeurs locatives imposées. Ainsi, dans le système actuel, l’imposition de la propriété du logement dans ces communes ne génère aucune recette, mais réduit les revenus imposables.

Il n’est pas possible de comparer avec précision la situation actuelle à celle qui prévaudra avec le changement de système - et donc d’estimer la perte de recettes -, car, à l'heure actuelle, divers éléments ne peuvent pas être considérés avec exactitude.

• La situation actuelle peut et va encore évoluer. On peut supposer que, dans la mesure de leurs moyens financiers, les propriétaires réaliseront autant de travaux d’entretien que possible avant le changement de système. En ce sens, il faut s’attendre à une baisse des revenus imposables des propriétaires immobiliers avant même le changement de système.

• Il est difficile d’estimer le montant des frais d’entretien qui subsisteront après le changement de système.

  • Pour les biens loués, les frais d’entretien continueront à être déductibles. Il n’est pas possible de se prononcer sur leur montant futur, et il faut également s’attendre à des changements de comportement à cet égard.

  • Les cantons peuvent maintenir les mesures d’économie d’énergie jusqu’en 2050. Il n’est pas possible de déterminer la part des mesures d’économie d’énergie dans les déductions actuelles, car elles sont regroupées avec les frais d’entretien. Dans le calcul susmentionné en lien avec la consultation, le pourcentage estimé était de 30 %. Cela semble plausible, mais ne peut être ni confirmé ni infirmé.

• Il est difficile d’estimer le montant des intérêts passifs restants après le changement de système. Il est très probable qu’ils seront nettement inférieurs à ceux d’aujourd’hui. Toutefois, l’ampleur de leur baisse ne peut être qu’estimée. Les projections de l’Intendance des impôts indiquent que, là aussi, cela semble réaliste d’estimer que ces déductions pourraient s'élever à 30 % du niveau des déductions actuelles à l’échelle cantonale. On doit là aussi s’attendre à des changements de comportement et à des optimisations fiscales.

• En raison de la répartition fiscale intracantonale entre les communes, les intérêts passifs n’ont par ailleurs pas pu être répartis de manière tout à fait correcte entre les différentes communes lors de l’évaluation, ce qui complique encore plus les projections.

En se basant sur les estimations ainsi formulées concernant les déductions restantes, le fichier Excel présente, malgré ces réserves, une approximation des répercussions financières découlant du changement de système pour les différentes communes. Les communes sont libres de faire d’autres estimations concernant les déductions restantes, le fichier Excel proposé étant modifiable. En effet, tout montant de l’impôt modifié est recalculé en fonction des données saisies. Les résultats doivent être interprétés avec prudence. Ils montrent néanmoins que les communes où les frais d'entretien sont élevés ne devraient pas subir de pertes de recettes, mais pourraient même dégager des recettes supplémentaires.

4.2 Résidences secondaires

Dans le cadre de la consultation concernant l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, les cantons ont été invités à estimer concrètement leurs pertes de recettes dues à la suppression de la valeur locative uniquement pour les résidences secondaires. Le canton de Berne les a calculées dans l’annexe à la consultation, en concluant ce qui suit:

• la perte de recettes pour le canton pourrait se chiffrer entre 8 et 9,5 millions de francs, soit environ 0,22 à 0,25 % des recettes de l’impôt sur le revenu;

• pour les communes ayant un taux élevé de résidences secondaires, la perte de recettes s’élèverait à maximum 3 % des recettes de l’impôt sur le revenu;

• une taxe immobilière supplémentaire sur les résidences secondaires de 1,35 ‰ permettrait globalement de compenser la perte de recettes des communes.

5 Informations avant la votation du 28 septembre 2025

Version du 16 avr. 2026