Wegfall Eigenmietwert und Grundstückskosten ab 2029

1 Systemwechsel per 2029

Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, war bisher steuerbar (Eigenmietwert). Das wird künftig nicht mehr der Fall sein. Gleichzeitig wird das System der abziehbaren Grundstückskosten komplett überarbeitet.

Diese und weitere Änderungen kommen mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) und treten 2029 in Kraft.

2 Wegfall Eigenmietwert

Wird eine Liegenschaft gegen Entgelt vermietet, ist der erzielte Mietzins heute wie auch künftig beim Eigentümer bzw. der Eigentümerin steuerbar. Wird eine Liegenschaft unentgeltlich zur Verfügung gestellt, muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute den Eigenmietwert versteuern. Künftig ist das nicht mehr der Fall. Auch sog. «Vorzugsmieten» an nahestehende Personen (auch «Verwandtenmietzins») führen künftig nicht mehr zur Besteuerung des Eigenmietwertes.

Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt die bisherige Systematik bestehen.

2.1 Konkrete Konstellationen

Selbstnutzung einer Liegenschaft durch Eigentümer bzw. Eigentümerin

Der Mietwert von Liegenschaften, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, ist heute steuerbar (Eigenmietwert). Künftig, also nach dem Systemwechsel, ist der Eigenmietwert nicht mehr steuerbar. Auch bei ausländischen Liegenschaften findet der Eigenmietwert nach dem Systemwechsel keine satzbestimmende Berücksichtigung mehr.

Liegenschaftsnutzung durch Dritte

Vermietung
Wird eine Liegenschaft gegen Entgelt vermietet, ist der erzielte Mietzins heute wie auch künftig beim Eigentümer bzw. der Eigentümerin steuerbar.

Nutzniessung, Wohnrecht
Wer eine Liegenschaft aufgrund einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts selbst nutzt, versteuert heute den Eigenmietwert. Künftig ist der Eigengebrauch der Liegenschaft nicht mehr steuerbar. Vermietet die nutzniessungsberechtigte Person die Liegenschaft an Dritte, muss sie den erzielten Mietzins heute wie auch nach dem Systemwechsel versteuern.

Gebrauchsleihe
Wird eine Liegenschaft einer Drittperson unentgeltlich zur Verfügung gestellt, muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute den Eigenmietwert versteuren. Nach dem Systemwechsel muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin keinen Eigenmietwert mehr versteuern.

Vorzugsmiete – Vermietung durch natürliche Personen
Wird die Liegenschaft zu einem Zins unter dem Eigenmietwert vermietet, muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute bei den Kantons- und Gemeindesteuern den Eigenmietwert versteuern (Art. 25 Abs. 2 StG). Bei der direkten Bundessteuer muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute den Eigenmietwert nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur versteuern, wenn die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts beträgt.

Nach dem Systemwechsel entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts durch den Eigentümer bzw. die Eigentümerin sowohl bei den Kantons- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer; stattdessen muss der erhaltene Vorzugszins versteuert werden.

Vorzugsmiete – Vermietung durch juristische Personen
Geschäfte zwischen juristischen Personen und ihren Beteiligten oder diesen nahe stehenden Personen müssen steuerlich dem Drittvergleich standhalten, wobei die vereinbarte Miete heute mindestens dem Eigenmietwert (Bundesmietwert) entsprechen muss. Nach dem Systemwechsel ist der Marktwert massgebend.

Überlassung einer Liegenschaft als Unterhaltsleistung
Die Überlassung eines Eigenheims als Unterkunft für den Ehegatten bzw. die Ehegattin und die unter seiner bzw. ihrer elterlichen Obhut stehenden Kinder ist ein Unterhaltsbeitrag (Naturalleistung). Ohne eingetragenes Wohnrecht oder Nutzniessung wird die Nutzung steuerlich als Eigennutzung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin behandelt. Heute muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin den Eigenmietwert versteuern, kann ihn aber wiederum als Unterhaltsbeitrag zum Abzug bringen. Bei der unterhaltsberechtigten Person entspricht die steuerbare (Unerhalts-)Leistung dem Eigenmietwert. 

Nach dem Systemwechsel muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin den Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen versteuern. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin kann jedoch den Marktwert (nicht mehr wie bisher den Eigenmietwert) einkommenssteuerrechtlich als Unterhaltbeitrag abziehen. Die unterhaltsberechtigte Person muss den Marktwert (nicht mehr wie bisher den Eigenmietwert) als Einkommen versteuern.

Baurecht
Nutzt eine baurechtsberechtigte Person eine Liegenschaft selbst, muss sie heute den Eigenmietwert versteuern. Nach dem Systemwechsel muss sie den Eigenmietwert nicht mehr versteuern. Vermietet die baurechtsberechtigte Person die Liegenschaft, muss sie heute wie auch nach dem Systemwechsel den Mietzins versteuern. Entrichtet die baurechtsberechtigte Person der baurechtsgebenden Person einen Baurechtszins, muss die baurechtsgebende Person den Baurechtszins heute wie auch nach dem Systemwechsel als Einkommen versteuern.

Gewerbsmässige Eigenarbeit am selbstbewohnen Eigenheim
Gewerbsmässig erbrachte Eigenleistungen müssen heute zum Marktwert als Einkommen versteuert werden. Sind die Eigenleistungen ordnungsgemäss verbucht und nicht wertvermehrend, sind sie abzugsfähig. Nach dem Systemwechsel stellen Eigenleistungen bei selbstbewohnten Liegenschaften weiterhin Erwerbseinkommen dar, jedoch ist der Liegenschaftsunterhalt nicht mehr abzugsfähig.

3 Grundstückskosten

Im heutigen System kann eine Vielzahl verschiedener für eine Liegenschaft anfallender Kosten bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (vgl. Grundstückskosten).

Der Systemwechsel führt zu grundlegenden Änderungen, wobei die Kantone von der Regelung bei der direkten Bundessteuer teilweise abweichen dürfen. Ab 2029 sind voraussichtlich für folgende Kosten Abzüge bei der Einkommenssteuer möglich:

3.1 Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen (Energiesparmassnahmen)

Werden an bestehenden Gebäuden Investitionen, die dem Energiesparen oder Umweltschutz dienen, getätigt, sind die Kosten heute abziehbar. Dabei ist – anders als bei den Unter-haltskosten – nicht zu differenzieren zwischen werterhaltenden Massnahmen (Unterhalt, abziehbar) und wertvermehrenden Massnahmen (erst bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen, nicht aber bei der Einkommenssteuer). Es handelt sich um eine Massnahme zur Förderung der (steuerfremden) Umwelt- und Klimaziele.

Mit dem Systemwechsel lässt die direkte Bundessteuer keine Energiesparmassnahmen mehr zum Abzug zu. Im StHG ist für die Kantone dagegen die zeitlich bis 2050 beschränkte Möglichkeit festgehalten, Energiesparmassnahmen weiterhin zum Abzug zuzulassen. Zur Definition der abziehbaren Energiesparmassnahmen ist neu das Eidgenössische Finanzdepartement «in Zusammenarbeit mit den Kantonen» zuständig. Die abziehbaren Kosten werden in einer neuen StHG-Verordnung geregelt werden.

Die Kosten sind nach wie vor unter gewissen Umständen auf maximal zwei Folgejahre übertragbar (vgl. unverändert: Übertragbarkeit von Grundstückskosten auf nachfolgende Steuerjahre).

3.2 Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau

Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind erst seit 2020 abziehbar. Es handelt sich nicht um Unterhalt im steuerrechtlichen Sinn, da die Baute nicht erhalten, sondern rückgebaut wird. Die Abziehbarkeit beruht auf dem starken Zusammenhang mit den Energiesparmassnahmen – ein Ersatzneubau ist meist gesamthaft energetisch vorteilhafter als das rückgebaute Gebäude.

Auch dieser Abzug fällt bei der direkten Bundessteuer weg, kann aber von den Kantonen unbefristet beibehalten werden. Für die Wirkungsweise wird auf den Beitrag verwiesen: Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau.

Die Kosten sind nach wie vor unter gewissen Umständen auf maximal zwei Folgejahre übertragbar (vgl. unverändert: Übertragbarkeit von Grundstückskosten auf nachfolgende Steuerjahre).

3.3 Denkmalpflegekosten

Denkmalpflegekosten werden bei der direkten Bundessteuer auch mit dem Systemwechsel weiterhin zum Abzug zugelassen. Die Kantone haben hier wie bei den Rückbaukosten einen unbefristeten Handlungsspielraum, ob sie diese Kosten weiterhin zum Abzug zulassen.

Es kann auf den unveränderten Beitrag verwiesen werden: Denkmalpflegekosten.

3.4 Liegenschaftsunterhalt

Als Folge der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Erst- und Zweitwohnungen sind die Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen nicht mehr abzugsfähig. Dagegen können die Unterhaltskosten bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften wie erwähnt weiterhin abgezogen werden. Die Beurteilung, ob Unterhalt vorliegt oder nicht, richtet sich heute insbesondere nach den Kriterien der Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken (VUBV; BSG 661.312.51; VUBV), welche im Merkblatt 5 der kantonalen Steuerverwaltung spezifiziert sind. Diese Beurteilung kann unter dem Systemwechsel unverändert weitergeführt werden.

Es stellen sich mit der neuen Regelung diverse Auslegungsfragen:

• Wann liegt tatsächlich eine Vermietung oder Verpachtung vor?

• Wie ist mit Selbst- und Fremdnutzung (gemischte Nutzung) umzugehen (Vermietung Ferienhaus nur während eines Teils des Jahres; Vermietung einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus)?

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat sich im Rahmen einer gemischten Arbeitsgruppe mit diesen und weiteren Fragen befasst und ist für die direkte Bundessteuer zu Schlüssen gekommen, welche sie in ihrer Liegenschaftskostenverordnung sowie ihren Kreisschreiben festhalten wird (Ausführungsbestimmungen zum Bundesgesetz). Die Vernehmlassung zu diesen Verordnungen ist für Ende 2026, der Erlass Mitte 2027 geplant.

3.4.1 Selbstnutzung einer Liegenschaft durch Eigentümer bzw. Eigentümerin

Steht eine Liegenschaft für den Eigengebrauch zur Verfügung, kann der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen. Nach dem Systemwechsel ist kein Unterhaltskostenabzug mehr möglich.

3.4.2 Liegenschaftsnutzung durch Dritte

Vermietung
Wird eine Liegenschaft gegen Entgelt vermietet, können heute wie auch nach dem Systemwechsel die Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden. Die steuerpflichtige Person kann in jeder Steuerperiode wählen, ob sie die tatsächlichen Unterhaltskosten oder den Pauschalabzug geltend machen will. Der Pauschalabzug beträgt wie bisher 10%, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist und 20%, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode mehr als zehn Jahre alt ist.

Gemischte Liegenschaftsnutzung

• Gemischt genutzte Liegenschaft mit räumlich getrennter Eigen- und Fremdnutzung
  Wird eine Liegenschaft teils selbstgenutzt und teils vermietet, sind die Unterhaltskosten wie folgt abzugsfähig:

  • Raumeinheitsbezogene Unterhaltskosten sind objektmässig abzugsfähig (z.B. Küchenrenovation in einer vermieteten Wohnung)

  • Alle anderen Unterhaltskosten (z.B. Fassadenrenovation eines Mehrfamilienhauses, das teils selbstgenutzt und teils vermietet ist) sind nach einer Hilfsgrösse anteilsmässig aufzuteilen.

• Gemischt genutzte Liegenschaft mit zeitlich getrennter Eigen- und Fremdnutzung
  Wird eine Liegenschaft während eines Teils des Kalenderjahres teils selbst genutzt und teils vermietet, sind die Unterhaltskosten nach Massgabe der Dauer der Vermietung abzugsfähig.

Vermietung oder Verpachtung zu einem Vorzugszins
Wird eine Liegenschaft zu einem Mietzins vermietet, der erheblich von der Marktmiete abweicht, so können die Unterhaltskosten maximal bis zur Höhe des Vorzugszinses abgezogen werden.

Baurechtszinsen
Die baurechtsberechtigte Person kann heute die Unterhaltskosten und den geleisteten Baurechtszins vom Einkommen abziehen. Künftig kann die baurechtsberechtigte Person die Unterhaltskosten und den geleisteten Baurechtszins nur dann vom Einkommen abziehen, wenn sie die Liegenschaft vermietet. Nutzt sie die Liegenschaft selbst, sind diese Kosten nicht mehr abzugsfähig.

Fassung vom 15 Oct 2026