Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften (gilt ab Steuerjahr 2029)

1 Verfassungsmässige Ausnahme

Die BV hält in Artikel 127 die Grundsätze der Besteuerung fest. Gemäss den Grundsätzen der Besteuerung sind die steuerlichen Lasten von allen gemeinsam zu tragen und gleiche Einkommens- und Vermögensverhältnisse grundsätzlich gleich zu besteuern. Bezogen auf die Besteuerung von Liegenschaften bedeutet das konkret: Erst- und Zweitliegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer sind grundsätzlich gleich zu besteuern.

Von diesen Grundsätzen können die Kantone durch den Bundesbeschluss nun eine Ausnahme schaffen. Abgestimmt wurde am 28. September 2025 über folgende Ergänzung der BV:

• Art. 127 Abs. 2bis 
  Die Kantone können bei Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften in den Schranken der Bundesgesetzgebung von den Grundsätzen nach Absatz 2 abweichen, sofern der Mietwert von selbstgenutzten Zweitliegenschaften vom Bund und von den Kantonen nicht besteuert wird.

Die Ergänzung von Artikel 127 Absatz 2bis BV erlaubt den Kantonen, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften im Vergleich zu Erstliegenschaften höhere oder zusätzliche Liegenschaftssteuern zu erheben.

2 Zweck der Vorlage

Der Zweck der Vorlage ist die Kompensation von Ausfällen bei Zweitliegenschaften. Der Anteil und die finanzielle Bedeutung der Zweitliegenschaften und damit die finanziellen Auswirkungen des Systemwechsels sind je nach Gemeinde stark unterschiedlich.

Im Rahmen der Vernehmlassung zum Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften wurden die Kantone eingeladen, ihre Mindereinnahmen aufgrund des Wegfalls des Eigenmietwerts ausschliesslich auf Zweitliegenschaften konkret zu schätzen. Der Kanton Bern hat diese in der Beilage zur Vernehmlassung berechnet. Als Schlussfolgerung wurde festgehalten:

• Die Mindereinnahmen könnten für den Kanton zwischen CHF 8 und CHF 9.5 Mio. oder circa 0.22 - 0.25 Prozent der Einkommenssteuereinnahmen betragen.

• Für Gemeinden mit hohem Zweiwohnungsanteil liegen die Mindereinnahmen bei maximal 3 Prozent der Einkommenssteuereinnahmen.

• Mit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf den Zweitwohnungen von 1.35‰ könnten die Mindereinnahmen der Gemeinden im Schnitt kompensiert werden.

Seither wurden weitere Auswertungen vorgenommen:

Daraus ergeben sich folgende Schlussfolgerungen:

• Der Anteil selbstgenutzter Zweitliegenschaften pro Gemeinde (Spalte D x Spalte E) variiert zwischen 0 bis 62 Prozent, wobei nur rund zehn Prozent der Gemeinden 20 Prozent oder mehr aufweisen und rund 20 Prozent der Gemeinden über zehn Prozent.

• Aussagekräftig sind nicht nur die Anteile selbstgenutzter Zweitliegenschaften, sondern die amtlichen Werte dieser Zweitliegenschaften, da sie Bemessungsgrundlage und damit Besteuerungspotenzial darstellen. 75 Prozent der amtlichen Werte der selbstgenutzten Zweitliegenschaften sind auf nur gerade 17 Gemeinden (rund fünf Prozent) verteilt.

• Relevant für die angestrebte Kompensation sind nur die Mindereinnahmen, welche auf Zweitliegenschaften entfallen. Dazu wurden die gesamthaften Auswirkungen auf den Steuerbetrag pro Gemeinde (Ziffer 4 des verlinkten Excels im Beitrag Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) - TaxInfo - Kanton Bern) mit dem Verhältnis der amtlichen Werte auf Zweitliegenschaften zum Total der amtlichen Werte multipliziert. So ergeben sich die zu kompensierenden Mindereinnahmen, denen dann das Einnahmepotenzial aus der besonderen Liegenschaftssteuer gegenübergestellt wird.

Daraus ergibt sich: In den allermeisten Gemeinden ist das Einnahmepotenzial einer besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften sehr gering oder nicht vorhanden. Ebenso verhält es sich mit den Mindereinnahmen aus Zweitliegenschaften. In den besonders betroffenen Gemeinden reicht eine besondere Liegenschaftssteuer im tiefen Promillebereich dagegen überall aus, um die Ausfälle auf Zweitliegenschaften zu kompensieren, teilweise wäre auch eine deutliche Überkompensation möglich, wenn der Maximalsatz umgesetzt wird (vgl. dazu nachfolgende Ziffer)

3 Ausgestaltung im Kanton Bern

Die neue Steuer soll das oben beschriebene Fiskalziel «Kompensation der Mindereinnahmen auf Zweitliegenschaften durch Wegfall der Eigenmietwerte» so gut wie möglich erfüllen. Dazu soll die spezifische Situation der einzelnen Gemeinde berücksichtigt werden – wo die voraussichtliche Steuerergiebigkeit hoch ist, soll eine Steuer erhoben werden. Gemeinden, in welchen kaum Zweitliegenschaften bestehen, sollen auf ein neues, aufwändiges Steuererhebungsverfahren verzichten dürfen.

Im Ergebnis soll die besondere Liegenschaftssteuer weitgehend analog der bereits im Kanton Bern bestehenden Liegenschaftssteuer ausgestaltet werden:

• Fakultative Gemeindesteuer

• Vorgaben des Kantons zur Harmonisierung zwischen den Gemeinden im Steuergesetz

  • Bestimmung des Steuerobjektes: «überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaft»

  • Bestimmung Steuersubjekt

  • Festlegung der Bemessungsgrundlage

  • Höhe der Besteuerung (Maximalsatz)

• Veranlagung durch die Gemeinden

• Bezug durch Gemeinden oder fakultativ durch den Kanton

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die vorgesehene Ausgestaltung:

Wie im vorangehenden Kapitel erläutert wird, kann mit dieser Ausgestaltung das erklärte Ziel der Steuer am besten erreicht werden, ohne dass damit nicht oder kaum betroffene Gemeinden zusätzlich belastet werden.

3.1 Fakultative Gemeindesteuer

Wie die heutige Liegenschaftssteuer - TaxInfo - Kanton Bern ist die besondere Liegenschaftssteuer als fakultative Gemeindesteuer ausgestaltet.

3.2 Steuerobjekt

Objekt der besonderen Liegenschaftssteuer sind die überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Das ergibt sich direkt aus dem Bericht der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates zur Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften² vom 25. Juni 2024 (Bericht der WAK-N) und der Verfassungsbestimmung. Die (Rechts-)Begriffe «Zweitliegenschaften» und «überwiegende Selbstnutzung» werden nachfolgend definiert.

3.3 Zweitliegenschaften

Zur Definition von Zweitliegenschaften äussert sich der Bericht der WAK-N im Detail:

• «Die Erhebung der besonderen Liegenschaftssteuer setzt voraus, dass Erst- und Zweitliegenschaften unterschieden werden können. Das zweckmässigste Abgrenzungskriterium ist der steuerrechtliche Wohnsitz. Demnach gelten Wohnstätten, die jemandem als steuerrechtlicher Wohnsitz dienen, als Erstliegenschaften.»

Dieses Kriterium ist somit grundsätzlich vorgegeben und zweckmässig und soll ebenfalls im Kanton Bern zur Anwendung kommen. Zu konkretisieren sind dabei aber die Fälle, in denen eine steuerpflichtige Person mehrere Liegenschaften in derselben Wohnsitzgemeinde hat. Weil sich der steuerrechtliche Wohnsitz immer auf eine Einwohnergemeinde bezieht, reicht das Kriterium in diesen Fällen nicht zur Abgrenzung. Mittels Bezugnahme auf die «Erstliegenschaft» (dauernd selbstbewohnte Liegenschaft, meist wohl auch der zivilrechtliche Wohnsitz) können diese Fälle befriedigend definiert werden:

• Jede (steuerpflichtige) Person hat nur eine Erstliegenschaft;

• Alle übrigen Liegenschaften sind Zweitliegenschaften – egal, ob diese in derselben Gemeinde oder einer anderen Gemeinde als der Wohnsitzgemeinde liegen.

Beispiel: Person mit steuerrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde X und drei anderen Liegenschaften in derselben Gemeinde X, die sie sich zum Eigengebrauch zur Verfügung hält (keine Vermietung oder Verpachtung). Diese Person schuldet auf den drei anderen Liegenschaften je eine besondere Liegenschaftssteuer – nicht aber auf der Erstliegenschaft.

3.4 Überwiegende Selbstnutzung

Die überwiegende Selbstnutzung wird negativ definiert: Relevant ist das Kriterium der zeitlichen Dauer der Vermietung (nicht: der Selbstnutzung). Dies ist durch die steuerpflichtige Person auf einfache Art nachweisbar. Soweit sich diese Angaben nicht bereits aus der Steuerdeklaration klar ergeben, wird eine überwiegende Selbstnutzung angenommen (gesetzliche Vermutung). Natürlich steht der steuerpflichtigen Person wie üblich der Nachweis offen, dass diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, bspw. mit Mietverträgen und verbuchten Einnahmen, welche sie ohnehin deklarieren müsste.

Bezüglich der Dauer der Vermietung ist eine Halbierung des Jahres am ehesten dem Wortlaut entsprechend: Vermietung über 183 Tage oder mehr = keine überwiegende Selbstnutzung. Dies gilt unabhängig davon, ob unterjährig ein Eigentumswechsel stattgefunden hat oder nicht.

Nur Liegenschaften im Privatvermögen können überhaupt überwiegend selbstgenutzt werden. Eine geschäftliche Nutzung ist gerade keine Selbstnutzung im Sinne dieser Bestimmung.

3.5 Steuersubjekt

Steuerpflichtig sind die natürlichen Personen, die Eigentümerin oder Eigentümer der betreffenden überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaft sind. Besteht eine Nutzniessung, so ist die Nutzniesserin oder der Nutzniesser steuerpflichtig.

Insbesondere nicht steuerpflichtig sind – anders als bei der bestehenden Liegenschaftssteuer - juristische Personen, da entsprechende Liegenschaften im Geschäftsvermögen sind und damit nicht privat genutzt werden können.

3.6 Festlegung der Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage ist wie bei der bestehenden Liegenschaftssteuer der amtliche Wert.

Im Kanton Bern entfallen rund 12 Milliarden amtliche Werte auf Zweitliegenschaften. Besteuert werden dürfen davon nur die überwiegend selbstgenutzten. Eine der wenigen konkreten Erhebungen zur Nutzungsart von Zweitliegenschaften stammt aus der Wertschöpfungsstudie Tourismus Graubünden:³

• 78 % der Zweitliegenschaften werden ausschliesslich von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzt (inkl. unentgeltliche Überlassung an Verwandte/Freunde/Bekannte).

• 19 % werden sowohl selbst genutzt als auch kommerziell vermietet.

• 3 % werden ausschliesslich kommerziell vermietet.

Für den Kanton Bern gibt es keine vergleichbaren Zahlen. Die Zahlen der Berechnung der Steuerverwaltung (Anteil heute vermietete Liegenschaften) legen aber Nahe:

• in den besonders betroffenen Tourismusregionen dürfte der Anteil selbst genutzter Liegenschaften sehr hoch sein, also nahe an den Werten von Graubünden (60-80%);

• in den übrigen Regionen, inklusive den grösseren Städten, ist der Anteil dagegen sehr klein (0-20%) - die Zweitliegenschaften sind überwiegend vermietete Renditeobjekte (bspw. Mehrfamilienhäuser).

3.6.1 Höhe der Besteuerung (Maximalsatz)

Zu Zwecken der kantonalen Harmonisierung soll – analog zur Liegenschaftssteuer – eine maximale Höhe für die besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften im Steuergesetz vorgesehen werden. Diese beträgt voraussichtlich 3 Promille.

Bis zu dieser sind die Gemeinden frei, sie können also auch deutlich tiefere Steuersätze vorsehen. Das ist auch angezeigt, sofern die Ausschöpfung des Maximalsatzes nicht nötig ist, um die Ausfälle aus dem Systemwechsel zu kompensieren.

3.6.2 Veranlagung und Bezug

Die ordentliche Liegenschaftssteuer wird in einem gemischten Verfahren mit Aufgaben beim Kanton und bei den Gemeinden erhoben und bezogen:

• Die Liegenschaftssteuer wird von der Gemeinde veranlagt.

• Die Gemeinde bezieht die Liegenschaftssteuer oder kann den Bezug dem Kanton gegen eine Vergütung übertragen. Die meisten Gemeinden haben bisher von der Möglichkeit der Übertragung Gebrauch gemacht.

Der Bezug der besonderen Liegenschaftssteuer wird gleich gehandhabt wie bei der Liegenschaftssteuer. So können diejenigen Gemeinden, die das bereits heute tun, den Bezug an den Kanton auslagern, die anderen sind frei, diesen ebenfalls selbst zu organisieren.

3.6.3 Umsetzung im Gemeinderecht

Damit eine Gemeinde die besondere Liegenschaftssteuer erheben darf, braucht sie eine formelle gesetzliche Grundlage im Gemeinderecht. Analog zur allgemeinen Liegenschaftssteuer wird die Steuerverwaltung des Kantons Bern auf der Website der Direktion für Inneres und Justiz⁴ entsprechende Musterreglemente publizieren.

Fassung vom 20 Oct 2026