Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert)

1 Systemwechsel per 2029

Das Volk hat am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (nachfolgend: Bundesbeschluss) mit 57.73 Prozent «Ja» zu 42.27 Prozent «Nein» klar angenommen (Bern: 55.26 zu 44.74 Prozent). Damit hat es indirekt auch die Vorlage 17.400 | Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung Eigenmietwert) gutgeheissen, zumal diese mit dem Bundesbeschluss verknüpft ist. 

Mit dem Bundesbeschluss wird (einzig) eine Ausnahme zu den Grundsätzen der Besteuerung in der Bundesverfassung (BV) geschaffen, wodurch den Kantonen zusätzlicher Handlungsspielraum eingeräumt wird. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung führt dagegen zu direkten Anpassungen des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG). Letztere müssen von den Kantonen weitestgehend übernommen werden.

Der Bundesrat hat beschlossen, den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.

Nachfolgend sind die wichtigsten Änderungen skizziert. Für Details der zukünftigen Regelung wird zusätzlich jeweils farblich hervorgehoben auf Einzelbeiträge verlinkt. 

2 Steuerliche Auswirkungen

2.1 Wegfall Eigenmietwert und Grundstückskosten

Im Detail: Wegfall Eigenmietwert und Grundstückskosten ab 2029

2.1.1 Wegfall Eigenmietwert

Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, war bisher steuerbar (Eigenmietwert). Das wird zukünftig nicht mehr der Fall sein. Auch bei ausländischen Liegenschaften wird der Eigenmietwert künftig nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Neben dem selbstbewohnten Eigentum wird die Besteuerung des Eigenmietwertes auch in zivilrechtlichen Konstellationen wegfallen, in denen das Nutzungsrecht und das Eigentum auseinanderfallen (Nutzniessung, Wohnrecht).

Wird eine Liegenschaft gegen Entgelt vermietet, ist der erzielte Mietzins heute wie auch künftig beim Eigentümer bzw. der Eigentümerin steuerbar. Wird eine Liegenschaft unentgeltlich zur Verfügung gestellt, muss der Eigentümer bzw. die Eigentümerin heute den Eigenmietwert versteuern. Künftig ist das nicht mehr der Fall. Auch sog. «Vorzugsmieten» an nahestehende Personen (auch «Verwandtenmietzins») führen künftig nicht mehr zur Besteuerung des Eigenmietwertes.

Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleibt die bisherige Systematik bestehen: Gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen, stellt die private Nutzung der Liegenschaft durch den Gesellschafter bzw. die Gesellschafterin einen Naturalbezug dar. Dieser Naturalbezug wurde bisher zum Eigenmietwert bewertet und besteuert. Nach dem Systemwechsel erfolgt die Bewertung zum Marktwert.

2.1.2 Abzüge für Grundstückskosten bei der Einkommenssteuer (Privatvermögen)

Im heutigen System können eine Vielzahl verschiedener für eine Liegenschaft anfallenden Kosten bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden (vgl. Grundstückskosten).

Der Systemwechsel führt zu grundlegenden Änderungen, wobei die Kantone von der Regelung bei der direkten Bundessteuer teilweise abweichen dürfen:

Vergleich geltendes Recht mit Systemwechsel

*Bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist der politische Entscheid zu einem grossen Teil der abziehbaren Kosten, insbesondere der Energiesparmassnahmen, noch offen und wird im Rahmen der Steuergesetzrevision 2029 beschlossen.

Es ist ersichtlich, dass im neuen System entscheidend sein wird, ob und wann eine Liegenschaft im steuerlichen Sinne als vermietet oder verpachtet gilt, oder eben nicht. Der wichtigste Abzug für Liegenschaftsunterhalt ist daran gebunden.

Einlagen in Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum

Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften gelten heute als Unterhaltskosten und können damit in Abzug gebracht werden. Die Voraussetzungen sind in Ziffer 2 des Beitrags Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum im Privatvermögen aufgeführt. Diese Voraussetzungen gelten bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels weiterhin. Abziehbar bleiben damit:

• tatsächlich geleistete Einlagen

• in einen Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

• die reglementarisch in der geleisteten Höhe vorgesehen und ausschliesslich zur Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen beschlossen sind.

Werden für kommende Jahre reglementarisch höhere Einlagen beschlossen als bisher, so werden diese steuerlich akzeptiert, wenn sie nicht wesentlich von den Vorjahren abweichen oder ein konkretes Projekt für Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen nachgewiesen wird (Kostenvoranschläge, Projektplanung etc.).

2.2 Schuldzinsen (Privatvermögen)

2.2.1 Allgemeiner Schuldzinsenabzug: quotal-restriktiv

Im Detail: Schuldzinsenabzug (gilt ab Steuerjahr 2029)

Die Höhe der abziehbaren Schuldzinsen wird gänzlich neu definiert. An die Stelle der bisherigen Beschränkung auf die Höhe der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer 50'000 Franken tritt die quotal-restriktive Methode. Dabei wird eine Quote anhand der nicht für den Eigengebrauch zur Verfügung stehenden (also vermietet oder verpachtet) Liegenschaften in der Schweiz (für die direkte Bundessteuer) bzw. im Kanton Bern (für die Kantons- und Gemeindesteuern) im Verhältnis zu allen privaten Vermögenswerten festgelegt. Die Summe aller bezahlten Schuldzinsen multipliziert mit der Quote ergibt dann die Abzugshöhe:

1. Anteil berechnen (Quote):
   Wert der vermieteten und verpachteten Liegenschaften in der Schweiz
   im Verhältnis zu
   allen privaten Vermögenswerten im In- und Ausland

2. Multiplikation der Quote mit den effektiv bezahlten Schuldzinsen = abziehbare Schuldzinsen

Die Definition der privaten Schuldzinsen, welche zum Abzug zugelassen werden sollen, wird durch die neue Regelung nicht verändert. Abzugsfähig sind somit nach wie vor alle privaten Schuldzinsen.

2.2.2 Besonderer Schuldzinsenabzug: Ersterwerberabzug

Die quotal-restriktive Methode wurde um eine Massnahme zur Förderung von erstmaligem Wohneigentum in der Schweiz ergänzt: Steuerpflichtige, die erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben, können gemäss abschliessender Vorgabe im StHG in den ersten zehn Steuerjahren nach dem Erwerb die auf diese Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen in beschränktem Umfang abziehen.

Im Detail: Besonderer Schuldzinsenabzug: Ersterwerberabzug (gilt ab Steuerjahr 2029)

2.3 Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften

Im Detail: Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften (gilt ab Steuerjahr 2029)

Der Regierungsrat hat die Vor- und Nachteile einer solchen neuen Steuer beraten. Da die bernischen Tourismusregionen verhältnismässig stark vom Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften betroffen sind, will er für diese die Möglichkeit einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften schaffen. Dazu ist nun die Kantonsverfassung analog der Bundesverfassung anzupassen. Da Verfassungsrevisionen der obligatorischen Volksabstimmung unterliegen, hat das bernische Stimmvolk das letzte Wort.

• Medienmitteilung des Regierungsrates vom 13.11.2025

Gemäss Antrag der Regierung geplant ist eine fakultative Gemeindesteuer in Anlehnung an die bestehende Liegenschaftssteuer. Der definitive Entscheid ist aber noch offen und wird im Rahmen der Steuergesetzrevision 2029 beschlossen.

2.4 Weitere Auswirkungen

2.4.1 Bemessung Vermögenssteuerbremse

Die Vermögenssteuerbremse soll verhindern, dass ertragsschwache Vermögensanlagen durch die Vermögenssteuer übermässig belastet werden. Dazu wird ein rechnerischer Vermögensertrag der geschuldeten Vermögenssteuer ohne Bremse gegenübergestellt, je nach Ergebnis wird die Vermögenssteuer angepasst. Bisher ist sowohl der Eigenmietwert (Vermögensertrag) als auch der Grundstücksunterhalt (vom Vermögensertrag subtrahiert) in die Berechnung eingeflossen. Die Ansprüche auf die Vermögenssteuerbremse verändern sich künftig im Einzelfall.

2.4.2 Besteuerung nach dem Aufwand

Der Eigenmietwert dient heute als Kontrollgrösse bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage bei Steuerpflichtigen mit eigenem Haushalt (vgl. Ziffer 3.1 Besteuerung nach dem Aufwand). Mit dem Systemwechsel ist nach wie vor eine Kontrollgrösse in Höhe des Siebenfachen des jährlichen Mietzinses oder des unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegten Mietwerts vorgesehen. Es wird deshalb weiterhin ein behördlicher Mietwert («Marktmiete») durch die kantonale Steuerverwaltung festgesetzt werden. Wird der für die Besteuerung nach dem Aufwand massgebliche Mietwert angepasst, können die Betroffenen gegen die festgelegte Höhe einsprechen.

3 Finanzielle Auswirkungen

3.1 Ersteinschätzung (total Kanton und Gemeinden)
Die Interpellation 088-2025, Jordi (SP, Bern) Wie viel wird die Abschaffung des Eigenmietwerts den Kanton Bern kosten? erfragte die finanziellen Auswirkungen des Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung insgesamt (Erstwohnungen und Zweitwohnungen). Die Mindereinnahmen (Kanton und Gemeinden) werden in Ziffer 1 mit knapp 90 bis rund 165 Mio. Franken beziffert, je nachdem, ob die Abzüge für Energiesparmassnahmen beibehalten werden sollen oder nicht.

3.2 Ergänzende Berechnung Stufe auf Gemeinde
Ergänzend wurde eine Berechnung auf Stufe Gemeinde vorgenommen. Darin wird pro Gemeinde für das Steuerjahr 2022 ausgewiesen:

• Total an Eigenmietwerten

• Total Unterhaltskosten

• Total effektiv zum Abzug zugelassene Schuldzinsen

Diese Zahlen erlauben, einen Status Quo im geltenden System der Wohneigentumsbesteuerung pro Gemeinde für ein Steuerjahr zu bestimmen. Die Steuerverwaltung wird aktuellere Steuerjahre ergänzen, damit «Ausreisserjahre» (mit besonders hohen oder tiefen Zahlen beim Unterhalt) ersichtlich werden.

In diversen Gemeinden und gesamtkantonal liegt heute im Saldo ein Aufwandüberschuss vor. Das bedeutet, dass die geltend gemachten Abzüge höher sind als die versteuerten Eigenmietwerte. Das wiederum bedeutet, dass die Wohneigentumsbesteuerung in diesen Gemeinden im geltenden System keine Einnahmen generiert, sondern die steuerbaren Einkommen reduziert.

Dem Status Quo die Situation nach Systemwechsel gegenüberzustellen – und daraus Mindereinnahmen abzuschätzen - ist nicht exakt möglich, weil diverse Faktoren heute nicht genau berechnet werden können:

• Der Status Quo kann und wird sich noch verändern. Es ist davon auszugehen, dass – wenn finanziell möglich – noch so viel Unterhalt wie möglich bis zum Systemwechsel durchgeführt wird. Insofern ist bereits vor dem Systemwechsel mit einem Rückgang der steuerbaren Einkommen bei Liegenschaftsbesitzern zu rechnen.

• Die Höhe der verbleibenden Unterhaltskosten nach Systemwechsel ist kaum abschätzbar.

  • Bei vermieteten Objekten wird Unterhalt nach wie vor abziehbar sein. Aussagen zur Höhe sind nicht möglich, zudem ist hier auch mit Verhaltensänderungen zu rechnen.

  • Die Kantone können Energiesparmassnahmen bis 2050 beibehalten. Der Anteil der Energiesparmassnahmen an den heutigen Abzügen kann nicht bestimmt werden, weil er nicht separat vom Unterhalt ausgewiesen wird. In der oben erwähnten Berechnung für die Vernehmlassung wurde mit einem geschätzten Anteil von 30 Prozent gerechnet. Das scheint nicht unwahrscheinlich, kann aber weder bestätigt noch falsifiziert werden.

• Die Höhe der verbleibenden Schuldzinsen nach Systemwechsel ist kaum abschätzbar. Sie werden mit grosser Wahrscheinlichkeit deutlich geringer ausfallen als heute. Wie stark die Verringerung sein wird, kann aber nur geschätzt werden. Annäherungen der Steuerverwaltung deuten darauf hin, dass auch hier der Verbleib von 30 Prozent der bisherigen Abzüge gesamtkantonal realistisch sein könnte. Auch hier ist mit Verhaltensänderungen und Steueroptimierungen zu rechnen.

• Erschwerend kommt hinzu, dass die Schuldzinsen aufgrund der innerkantonalen Steuerausscheidung zwischen den Gemeinden bei der Auswertung nicht vollständig korrekt auf die einzelnen Gemeinden verteilt werden konnten.

Mit Hilfe der so eruierten Annahmen zu den verbleibenden Abzügen werden im Excel trotz diesen Vorbehalten für die einzelnen Gemeinden die finanziellen Auswirkungen des Systemwechsels als Annäherung aufgezeigt. Den Gemeinden ist freigestellt, andere Annahmen zu den verbleibenden Abzügen zu treffen, das hinterlegte Excel ist in diesen Punkten bearbeitbar und rechnet danach die Veränderung im Steuerbetrag mit den gemachten Eingaben. Die Ergebnisse sind mit grossen Unsicherheiten behaftet. Sie zeigen aber auf, dass in Gemeinden mit hohen Unterhaltskosten allenfalls gar keine Mindereinnahmen oder sogar Mehreinnahmen resultieren könnten.

4 Unterlagen des Bundes

Bundesbeschluss:

• Schlussabstimmungstext: BBI 2025 17 - Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften | Fedlex

• BBI 2024 1773 - Parlamentarische Initiative. Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Bericht der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates | Fedlex

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung:

• Schlussabstimmungstext: BBI 2025 23

• Bericht (BBI 2021 1631)

5 Informationen vor der Abstimmung vom 28. September 2025

Fassung vom 22. Okt. 2026